Классификация торговой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости по классам — «Майндс Кэпитал»

14.01.2019

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.

Разделение на классы коммерческой недвижимости позволяет унифицировать требования и расценки для различных помещений, сориентироваться в тенденциях рынка. Традиционно наибольшее количество сделок заключается относительно аренды/покупки офисных и торговых объектов, поэтому их вариантам типологии следует уделить особое внимание.

Классификация офисных помещений

• Класс «А» – недавно построенные бизнес-центры, расположенные на главных транспортных магистралях, крупных улицах и городских площадях. Обеспечен удобный подъезд, присутствует подземный паркинг или охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 м2 офисов). Это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой этажа минимум 3,6 м. Присутствует панорамное остекление, внутренняя отделка по заказу арендатора. Обеспечен полный контроль микроклимата, современные системы безопасности и ИБП.
• Класс «В» – бизнес-центры, эксплуатируемые 5-7 лет, реконструированные постройки, новые офисные здания. Могут иметь неудобный подъезд или недостаточно выгодное расположение. Обычно речь идет о монолитно-каркасных, кирпичных или металло-каркасных объектах. Планировочные решения и отделка могут не соответствовать стандартам класса «А». При этом обязательна возможность полного контроля микроклимата, наличие ИПБ, качественной системы охраны, вместительной парковки.
• Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата. Необходимо наличие внимательного отдела эксплуатации, круглосуточной охраны.
• Класс «D» – помещения нежилого фонда, расположенные в офисных, административных постройках, на территории НИИ. При этом возраст здания больше 10 лет, полностью отсутствуют требования по расположению, конструктивным и планировочным решениям, к службам эксплуатации и охраны. Обязательно наличие простого ремонта.
• Класс «Е» – помещения, расположенные в жилых и нежилых постройках (включая подвальные и цокольные уровни). Никаких специальных требований к таким объектам не предъявляется, за исключением простого ремонта.
• Класс «F» – соответствует тем же стандартам, что и офисы класса «Е», но без косметического ремонта. Требуется отделка, которая обычно производится за счет арендатора и может учитываться в качестве части ежемесячной оплаты. Это условие обязательно указывается в договоре аренды.

Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

• Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
• Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
• Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
• Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д.

Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов.

При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Как подобрать класс коммерческой недвижимости

Подыскивая помещение для аренды или покупки, важно в первую очередь ориентироваться на окупаемость каждого конкретного предложения, особенности расположения объекта, этажность, специфику транспортной развязки.

Классификация коммерческой недвижимости по классам остается достаточно условной и позволяет сориентироваться только в основных вариантах на рынке. Чтобы подыскать помещение, максимально соответствующее потребностям вашего бизнеса, стоит обратиться к специалистам.

Профессионалы компании Minds Capital оперативно подберут лучшее решение по выгодной стоимости.

Мы располагаем большой актуальной базой данных, которая охватывает все районы Москвы.

Перейдите в каталог коммерческой недвижимости Minds Capital, чтобы увидеть лучшие предложения с фото, подробной информацией по каждому объекту.

Наши эксперты готовы проконсультировать по всем возникшим вопросам в режиме онлайн или по телефону. Закажите обратный звонок прямо сейчас, и менеджер компании перезвонит в удобное для вас время!

Источник: https://mindscapital.ru/articles/klassifikatsiia-kommercheskoi-nedvizhimosti-v-moskve

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость, на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Прибыльность. Недвижимость приносит прямой доход в виде платы за аренду или косвенный — используется для обустройства предприятия.

Окупаемость. При правильном инвестировании, вложения окупаются в среднем за 7-10 лет. После этого периода коммерческая недвижимость начинает приносить чистую прибыль.

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5be54984f9cb6200acec74cc

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Офисные помещения — A,B,C,D

Новая система стандартов офисных помещений

Торговая недвижимость

Производственно-складские помещения

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

, то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/