+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Содержание

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом – в 2020 году, документы сделка, право, риски оформления, собственность

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Сегодня на продаже стоит немало земельных участков, которые имеют на своей территории незарегистрированный дом. Дело в том, что далеко не каждый владелец, построивший объект, желает возиться с бумагами, оформлять право на собственность и ставить дом на учет.

Одной из причин, по которой многие граждане решались строить дома без согласования и регистрации – сложный процесс оформления документов в девяностых годах. Не существовало никаких проверок и наказаний за наличие дома без регистрации, поэтому большинство граждан с удовольствием пользовались возможностью построить объект.

Но так было до вступления в силу закона о «Дачной амнистии». В 2020 году, оформление построенной недвижимости в собственность намного проще, а сроки растягиваются не более чем на два месяца.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

Сейчас же все еще можно встретить участки с неоформленными домами. Покупаются такие участки, как просто земля, а строения являются приложением к сделке.

Несмотря на то, что оформленный дом на участке – это безопасный способ получения недвижимости на участке, который не несет никаких проблем, покупка земель с незарегистрированными домами является нормой.

Одной из причин является низкая цена. Но при этом необходимо понимать, какие особенности сете в себе покупка земельного участка с незарегистрированным домом.

Причины приобретения

Кроме цены, есть и другие причины, которые являются весомыми, чтобы сделать свой выбор в сторону приобретения участка с неоформленным домом. Во-первых – возможность изменить дом в соответствии со своими требованиями.

Поэтому покупается «пустой» по документам участок, после чего перестраивается дом под нужды нового владельца. Необходимо только учитывать нормы градостроительства, так как в противном случае не получится поставить на учет новый дом.

Во-вторых – сроки регистрации сделки. Владельцу достаточно переоформить документы на участок на покупателя.

А вот если заставить продавца лично оформлять документы на дом перед сделкой, то может появиться конкурент, который предложит большую сумму, чем первоначальный покупатель.

А так как не было заключено никаких договоров или заверенных соглашений, то продавец может спокойно согласиться на условия нового покупателя.

В-третьих – если продается участок с неоформленным домом, это может говорить о времени владения территорией уже более трех лет. Это позволит потребовать указания полной стоимости сделки в соответствии с рыночными показателями.

Если будет покупаться дом, на который только были оформлены документы, то может встретиться продавец, который попросит указать в бумагах сумму менее одного миллиона рублей.

Делается это для того, чтобы избежать уплаты подоходных налогов.

Несмотря на то, что такое действие является незаконным, но получить участок другим способом не получится, так как нет законодательных актов, которые бы принуждали к соглашениям.

Существуют ситуации, которые вынуждают приобретать участок, на котором располагается зарегистрированный дом, например, приобретение в кредит. Тогда гражданину придется искать дом, на который уже давно готовы документы.

Требование продавцу о необходимости регистрации дома целесообразно, только если объект построен с нарушениями строительных норм или норм безопасности.

Одобренная регистрация дома местными властями должно говорить о том, что недвижимость построена полностью в соответствии с правилами, с ней не должно возникнуть никаких проблем.

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом заключаются лишь в нескольких пунктах:

  • продавец может отказать в оформлении сделки на участок, если покупатель потребует получить документы на дом перед продажей;
  • может оказаться так, что построенный дом не соответствует нормам градостроительства, тогда придется проводить ремонтные работы за свой счет;
  • зная особенности участка и дома, соседи могут отправить жалобу, в которой будет указано, что на земле стоит неоформленный объект, но этот пункт легко обойти, если начинать регистрацию недвижимости сразу после покупки.

В остальном новый владелец не получит проблем. Избежать и дополнительных вопросов можно будет, если как можно скорее оформить все необходимые документы на объект.

Чем это может быть чревато

Незаконно построенные дома могут нести с собой некоторые проблемы. Но не стоит бояться штрафа за дом, так как такого пункта нет в законодательстве, но за неоформленную постройку придется «платить» другими способами.

Так как регистрация права собственности – это операция, которая проводится по соответствующему заявлению владельца, то обязать подать его государство не может.

Также не существует сроков, в течение которых нужно подать документы для оформления права собственности на новый дом. Неоформленный дом также не может стать объектом налогообложением, за что даже не могут начисляться штрафы за уклонения взноса платежей.

Дело в том, что не будет никаких сведений о собственнике дома, а значит – выставлять платежи некому. Зато государство использует другие пути для того, чтобы заставлять оформлять право на недвижимость.

Повышенный земельный налог

Такой вид налога начисляется для тех участков, которые оформлены для индивидуального строительства жилья, но в течение десяти лет объекта так и не появилось или он не был оформлен.

Размер налогов увеличивается в два раза. Поэтому выгодным решением становится оформить дом, нежели переплачивать за землю.

Иногда возникают разговоры о том, что необходимо увеличить коэффициент на налог до пяти, но дальше, чем на уровень внесения законопроекта на утверждение, дела не заходят.

Повышение затрат на оформление

Особенно важным этот пункт является для людей, которые имеют домики на садовых участках. На таких землях не нужно проводить кадастровые работы в обязательном порядке, а общая госпошлина превышает 350 рублей.

Граждане, которые имеют домик менее 50 кв.м. и пенсионеры с единственным жильем, не должны переживать о размере налогов, так как для них он будет нулевым. Это еще один повод скорее зарегистрировать собственность, так им будет гораздо проще совершать оплату за дом.

Если нет документов не только на дом, но и на землю

Это особенно плохой случай, так как участок и дом в деревне являются ничейными. У властей будет полное право признать участок бесхозным, если в течение пяти лет не будет оформлена собственность или право аренды на землю, а позже и на объект.

Пока еще есть время для граждан, которые имеют в собственности неоформленные участки. Программа «Дачной амнистии» продлиться до конца 2020 года.

Главное, при оформлении такой земли – получить разрешения собрания товарищества о передаче участка в пользование, с чем хозяин получит и права на собственность. Одним из примеров такого объединения является СНТ.

Плюсы и минусы

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом несет с собой как плюсы, так и минусы:

Преимущества
  • Новый владелец дома может перестраивать его по собственному желанию. Никто даже не запретит ему полностью снести дом, а на его месте построить новый, который будет соответствовать требованиям градостроительства и потребностям нового владельца участка. Если же пытаться снести изменения в уже зарегистрированный дом, то это может вызвать определенные трудности на этапе согласования работ, тем более, придется тратить время на походы по всем необходимым инстанциям. Все это можно избежать, если перестраивать незарегистрированный дом. Причина достаточно весомая, чтобы выбрать участок с неоформленным объектом, поскольку не придется согласовывать действия с администрацией.
  • Нет необходимости проводить перерегистрацию. Процесс постановки недвижимости на учет куда проще, чем его переоформление в связи с продажей или дарением. Сюда также можно вновь отнести возможность перестройки, так как это несет с собой большие затраты по времени.
  • Есть возможность попросить у владельца указать полную стоимость участка с домом в договоре купли-продажи.
Недостатки
  • Нет никаких доказательств того, что сделка проходит прозрачно, так как дом может не соответствовать требованиям градостроительства, из-за чего объект будет невозможно поставить на учет, пока недостатки не будут устранены.
  • Увеличение налогов на участок в некоторых случаях, если дом не будет зарегистрирован в течение определенного времени.

Из всего этого можно сделать вывод, что в некоторых случаях, приобретение земельного участка, на котором располагается неоформленный дом, даже является правильным и удобным решением.

Главное – удостовериться в том, что дом соответствует нормам строительства, а на участок владелец имеет полное право.

Кроме дома, на участке могут располагаться и другие объекты, которые необходимо было зарегистрировать, но они все еще не стоят на учете.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pokupka-zemelnogo-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Можно ли продать участок с неоформленным жилым домом или садовым домом? Информация для риэлторов

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Тема этой статьи актуальна как для собственников участков, так и для риэлторов. Вопросы на данную тему поступают со всех сторон.

Информация для продавцов: да, на сегодняшний день – июнь 2019 года, продать участок с неоформленным строением можно.

Это должен быть обычный договор купли-продажи земельного участка, как ИЖС, так и садового участка, в котором будет написано: строений на участке нет. Если на участке имеется фундамент или недострой или дом , то продать его официально нельзя, нет документов  на дом , нет собственности. Но, при этом, конечно, хочется каждому продавцу деньги получить не только за участок, но и за недострой.

Недострой можно оформить как продажа домокомплекта или стройматериалов, такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, но подтверждает хотя бы передачу денег, и защищает покупателя от недобросовестных продавцов, которые могут захотеть вывезти этот недострой после получения денег за проданный участок, ведь в договоре будет фигурировать только участок!

Почему не хотят регистрировать продавцы земельных участков – уходят от налогов, не хотя заморачиваться с оформление или точно знают, что есть нарушения, которые препятствуют законному быстрому оформлению.

Информация для покупателей – купить участок с неоформленным строением юридически можно

Для этого надо провести обычную сделку купли-продажи, соблюдая все правила сделки. НО, есть некоторые обстоятельства, которые могут в будущем обернуться неприятностями для новых собственников.

Во – первых, деньги оплачиваете как за участок, так и за не оформленное строение, а это могут быть миллионы.

Во – вторых, есть опасность отказа в регистрации права собственности в дальнейшем на это неоформленное строение по самым разным причинам- не соответствие  строительным нормативам, не соответствие отступов от границ с соседними участками, не учтены охранные зоны и обременения как на самом участке, так и  за его границами. А также, если это участок СНТ, то возможны отказы по причине не утвержденных проектов застройки самого СНТ в целом. То есть подводных камней в этом вопросе много.

В – третьих, покупать участок с неоформленным строением можно, если хотя бы имеется одобренное Уведомление от Администрации о начале строительства или Разрешение на строительство жилого дома или садового дома. Эти документы выдаются на срок – 10 лет!

Информация для риэлторов – да, такие сделки купли-продажи участка с неоформленным домом можно пока еще сопровождать

НО, необходимо относиться к сделкам купли-продажи участка с неоформленным домом особенно ответственно, надо помнить о чистоте сделки, юридической и моральной. Участились отказы в регистрации перехода права собственности на земельные участки с неоформленным строением. Нотариусы стали просить справки из БТИ об отсутствии строения на участке.

В простой письменной форме тоже можно получить отказ, так как Росреестр запускает квадрокоптеры и заносит в базу информацию об обнаруженных неоформленных домиках, будет предложено сначала поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на строение.

А это значит, что сделка или сорвалась совсем, или отложилась на срок оформления домика, примерно на 1-2 месяца, и то это в том случае, если не будет проблем в процессе оформления.

Рекомендации для риэлторов:

  1. Надо аргументировано убедить продавца такого участка начать процедуру оформления несмотря на то, что он, возможно, попадает на налоги. Зато повышается ликвидность объекта, соответственно увеличиваются шансы продать быстрее.
  2. Начать надо с Уведомления в Администрацию (пока не продлили дачную амнистию) и получить Одобрение (я вообще против дачной Амнистии, но это уже другая история)

    Важно! Если нет межевания или не определены границы участка, Уведомление не одобрят!

  3. Затем изготовить Технический план, заказать у Кадастрового инженера
  4. Затем подать новое Уведомление об окончании строительства, приложить к нему Технический план
  5. Получить одобрение и только после этого зарегистрировать право собственности на домик.

Важно! Самый законный путь и способ продажи загородного домика с участком — это два пакета документов на участок и на дом!

Это пошаговая инструкция для риэлторов. Можно составить договор с продавцом на услуги, взять доверенность и проделать этот путь за комиссионное вознаграждение.

Для тех риэлторов, кому интересно работать с Загородной недвижимостью, есть очень подробный обучающий курс в онлайн школе для риэлторов Елены Моштаковой, подробности на этой странице.

Ваша Елена Моштакова!

Источник: https://realtshcool.ru/1130-mozhno-li-prodat-uchastok-s-neoformlennym-zhilym-domom-ili-sadovym-domom-informacija-dlja-rijeltorov.html

Человек продает землю и дарит дом на ней – какие риски у покупателя?

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Нужно исходить из того, что при покупке участка без оформления дома впоследствии может возникнуть неприятная ситуация, связанная с расторжением сделки. Участок с домом стоит гораздо дороже, чем просто земельный участок.

Возможна ситуация, когда продавец скажет, мол, ты купил участок, вот им и пользуйся, а домом я буду распоряжаться по своему усмотрению. Тогда Вам придется либо расторгать договор купли-продажи, либо выкупать еще и дом за некую сверхцену.

Дом не следует за землей автоматически.

Не исключен и вариант, когда продавец, имея все документы на дом, решит вывезти «стройматериал» (то есть дом) с земельного участка. И по документам в данном случае он будет иметь на это полное право.

А вот покупатель останется с носом, поскольку по факту окажется, что он заплатил за земельный участок, как за участок с недвижимостью. Поэтому рисковать не стоит.

Будет гораздо правильнее зарегистрировать дом надлежащим образом.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Начнем с того, что и на дом, и на земельный участок обязательно должны быть свидетельства о праве собственности. Так как у нас рыночные отношения, Вы вправе купить земельный участок по любой стоимости, которая будет приемлема как для продавца, так и для покупателя. С домом ситуация интереснее.

Подарить, конечно, Вам дом можно, но поскольку Вы не являетесь с продавцом близкими родственниками, то обязаны будете заплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости имущества, полученного в дар.

При этом Вы должны иметь в виду, что договор дарения может быть оспорен самим дарителем, если он докажет, что Вы содержите имущество в ненадлежащем состоянии, угрожающем окружающим и ему самому, наносящем урон окружающей среде и т. д. Также это могут сделать наследники дарителя (после его смерти).

Договор купли-продажи оспорить сложнее. Договор дарения должен быть обязательно зарегистрирован в Регистрационной палате, и Вы должны получить свидетельство о собственности на дом, иначе документ не будет иметь никакой юридической силы. Особенно если он составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, а право собственности так и останется за дарителем.

Отвечает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Если исключить умышленное мошенничество со стороны продавца, то основной риск состоит в том, сможете ли Вы в дальнейшем безболезненно зарегистрировать право собственности на купленный дом. Нюансов здесь множество, основные связаны с нарушением градостроительных норм в части размещения дома на земельном участке.

В целях минимизации таких рисков рекомендую:

  1. Проверить законодательную возможность строительства дома в этом месте на данном участке. Процедура зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок имеет статус ИЖС (категория «земли населенных пунктов»), нужно обязать продавца до сделки запросить выписку из правил застройки и землепользования, получить в администрации градостроительный план земельного участка с обозначением пятна застройки и разрешение на строительство дома. Если участок СНТ (земли сельскохозяйственного назначения), то запросить выписку из правил застройки и землепользования.
  2. Проверить, соответствует ли дом полученным документам, а именно: расположение дома на участке относительно границ участка и красных линий, соблюдение требований к этажности и высоте дома. В идеале стоит вызвать геодезистов, которые произведут необходимые замеры и дадут Вам заключение.
  3. Если все в порядке, то в любом случае рекомендую документально оформить факт передачи Вам дома.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Отвечает руководитель аппарата Первого арбитражного учреждения Алексей Савченко:

Согласно действующему законодательству, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Земельное законодательство закрепляет в себе принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов, поэтому и устанавливает запрет на отчуждение земли без находящихся на ней строений.

Сделка по покупке земельного участка с незарегистрированным домом суд может признать недействительной как несоответствующей требованиям закона. Это достаточно распространено в сложившейся судебной практике. В результате каждая сторона будет обязана возвратить другой полученное в натуре или возместить стоимость в денежном выражении.

В описанной ситуации речь может идти о приобретении самовольной постройки, которой покупатель не сможет потом распорядиться (продать, подарить, завещать и т. д.), так как фактически он не будет являться собственником постройки.

При этом приобретение земельного участка, на котором расположен незарегистрированный дом, позволяет покупателю как законному собственнику земельного участка, впоследствии в упрощенном порядке зарегистрировать право на дом в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, если планируется перепланировка дома или какое-то строительство, то не стоит беспокоиться, приобретая землю с незарегистрированным домом. После того как вы проведете необходимые изменения, можно обращаться за регистрацией права собственности на дом, что позволит избежать сбора многочисленных справок и разрешений.

Таким образом, риски при покупке земельного участка без оформления права на дом все же есть, но достаточно небольшие. В обязательном порядке покупателю необходимо требовать регистрацию дома только в случае, если дом был построен с нарушениями градостроительных правил и норм, во избежание казусов с соседями, а также регистрирующими органами.

Отвечает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов:

Покупка дома без оформления на него документов – крайне рискованный шаг, который не порекомендует ни один юрист. Ведь, согласно действующему законодательству, запрещено продавать участок, на котором находится строение, без продажи последнего.

Однако собственник земли может уверять, что дом не зарегистрирован официально и не числится ни в каких документах. Простейший способ проверить это утверждение – обратиться к публичной кадастровой карте. Дело в том, что государство контролирует дачное строительство, проводя аэрофотосъемку территорий.

Введя кадастровый номер участка, можно найти его фото и сделать вывод, зарегистрированы ли на нем какие-либо строения. Кроме того, при подготовке документов к сделке по продаже земли потребуется справка от официальных органов (например, председателя СНТ) об отсутствии на ней построек.

Конечно, некоторые собственники находят способ «закрыть глаза» на факт постройки дома, но риск, что обман вскроется и приведет к расторжению сделки, весьма высок.

В сложившейся ситуации рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи участка, указав в качестве условия сделки регистрацию продавцом права собственности на строение.

В настоящее время владелец земли может достаточно быстро оформить объект по упрощенному механизму, получившему название «дачной амнистии».

Срок действия этой программы несколько раз продлевался и должен истечь в феврале 2018 года.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Отвечает юрист Роман Харланов:

Дом на участке в любом случае просто так перейти из рук в руки не может: он все равно указан в цене, так или иначе.

Нужно смотреть, какие правоустанавливающие документы на дом имеются, поскольку существует несколько процедур по признанию дома, даже если изначально строительство было незаконным.

Уточните назначение земли, а также то, каким образом дом был построен. Если нелегально и разрешение на строительство не выдавалось, дом нужно будет узаконить по решению суда.

Допустим, земля имела сельхозназначение, как, например, участок в поле. И там поставили дом, который простыми процедурами ввести в эксплуатацию не получится, – подобные случаи были. Практика такова: владелец выводил землю из сельхозоборота и оформлял права на земельный участок.

Если земля выделялась под садовое товарищество или под что-то подобное, смотрите, выдавалось ли разрешение на строительство дома. И если да, вводился ли он в эксплуатацию. Если не выдавалось, а дом стоит, значит это незаконное строение.

И теоретически администрация может через суд потребовать снести этот дом, хотя подобное случается крайне редко.

Как правило, собственник земельного участка с «незаконным» домом может обратиться в суд, заказать техническую инвентаризацию, «найти» на своем участке этот объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию через решение суда.

В любом случае, бояться приобретать такой участок не надо, потому что для частных жилых домов существует упрощенный порядок получения разрешения на строительство, которое выдает местная администрация. И, как правило, с проблемами в этой сфере почти никто не сталкивается. Просто нужно проверить, какой конкретно комплект документов готов предоставить продавец вместе с продаваемым участком.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Из вопроса следует, что фактически находящийся на отчуждаемом земельном участке дом (здание) в договоре купли-продажи не указывается. Здание, находящееся на земельном участке, является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Законом определено, что судьба земельного участка и всех объектов, на нем расположенных, принадлежащих на праве собственности одному и тому же лицу, следуют одной судьбе, то есть они могут участвовать в обороте только вместе.

Поэтому отчуждение земельного участка без дома, который на нем расположен, осуществляться не должно, а если, несмотря на законодательный запрет, это произошло, то данная сделка может быть признана недействительной.

Иск может подать как продавец, так и покупатель в зависимости от того, кого в конечном итоге не устроит исполнение такой сделки. Признание недействительности сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица.

Последствием признания сделки недействительной является возврат ее сторон в первоначальное положение: возврат покупателю денег и возврат земельного участка продавцу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Сколько стоят услуги ЖКХ в разных районах Москвы и Подмосковья?

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chelovek_prodaet_zemlyu_i_darit_dom_na_ney__kakie_riski_u_pokupatelya/6717

Можно ли покупать дачу, если дом не оформлен в собственность?

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Приобретение загородного имущества может стать большой проблемой для россиянина, так как не вся земля может быть передана в собственность обычному гражданину на праве бессрочного, постоянного пользования.

Расскажем, какие подводные камни в себе таит покупка без документов, а также определим, как купить дачу в Санкт-Петербурге – и не ошибиться.

статьи:

2 варианта продажи дачного участка с неоформленным в собственность домом – все преимущества и риски

Продажа дачной недвижимости почти всегда подразумевает то, что дача и земельный участок продаются без документации и без регистрации прав собственности.

Но все-таки продать дом, который не является, по сути, собственностью, возможно.

Существует два варианта продажи:

1. По доверенности

Гражданин, владеющий землей, должен обговорить этот момент с потенциальным покупателем, на которого и оформляется доверенность. В этом случае заниматься переоформлением дачи будет не владелец.

Покупатель, который собирается приобретать имущество, будет оформлять дачу, дом в свою собственность.

В доверенности следует прописать, что данное лицо занимается только лишь документационными вопросами, а  имущество перейдет в его полное пользование только после оформления свидетельства по договору купли-продажи или дарения.

Доверенность на продажу дачи может быть оформлена по такому образцу:

Готовый бланк доверенности на продажу недвижимости (в т.ч. и дачи) можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

2. По предварительному договору и доверенности

Принцип этого способа – тот же, но только оформляется предварительный договор между продавцом и покупателем.

В договоре можно указать все нюансы, касающиеся оформления и покупки недвижимости.

После окончательного оформления документов стороны могут заключить основной договор. Выписка из ЕГРН подтвердит то, что покупатель стал полноправным владельцем загородного имущества.

При таком способе покупки обычно продавец требует от покупателя всю или большую часть от стоимости имущества.

Предварительный договор как раз и необходим для того, чтобы между сторонами не возникало споров, и они могли в документе указать все нюансы оплаты.

Доверенность может быть выдана любому лицу, поэтому эти два способа совершенно законны.

Кроме того, заключение предварительного договора разрешено. Согласно ему, стороны обязательно должны позже оформить основной договор (ст.429 ГК РФ).

Приобретая дом или дачу без документов, вы можете заметить такие преимущества:

  1. Можно перестроить дом и не мучиться с переоформлением документации.
  2. Недвижимость, как правило, стоит гораздо дешевле без документов, так как у будущего владельца возникнут дополнительные расходы на регистрацию и кадастровые работы.

Но минусов от заключения сделки с такой недвижимостью гораздо больше:

  1. Дом могут признать самостроем, а затем могут обязать снести его. Но если у вас будет иметься техническая документация или решение судебной инстанции, то добиться оформления прав собственности не сложно.
  2. Сделка может быть оспорена через суд любой стороной, так как покупатель не будет являться собственником имущества.

  3. Любое изменение в постройке должно быть зафиксировано в технической документации, поэтому, покупатель должен учесть этот момент. Может случиться так, что покупатель, оформив в собственность дом, захочет его реконструировать, а это требует затрат.

  4. За время оформления документов по доверенности продавец может отказаться от заключения сделки купли-продажи, если найдет более выгодное предложение.
  5. Способ регистрации прав с доверенностью ненадежный, так как покупатель будет являться законным представителем продавца. Он будет представлять его интересы.

    Впоследствии сделка купли-продажи будет считаться недействительной, так как покупатель (он же представитель продавца) не сможет продать дачу или дом сам себе. Исключение – коммерческое представительство. По сути, он сделает за продавца всю работу – оформить недвижимость в собственность, но приобрести он ее не сможет.

    Именно поэтому лучше заключать договор предварительный, а потом основной.

  6. Есть риск наткнуться на землю, которая не может быть предоставлена для индивидуального строительства и принадлежит государству, муниципалитету. Такую землю и дом нельзя будет оформить в собственность. Обязательно узнайте, кто является собственником земли и к какой категории она относится.

  7. Наличие обременений. Имущество может принадлежать нескольким собственникам либо находиться в залоге. Не исключены и другие обстоятельства, при которых регистрация недвижимости осложняется.

Мы рекомендуем действовать по второму способу. Он – более надежный.

Как купить дачу с неоформленным домом, и не потерять свои деньги – поэтапная инструкция

Следуйте такой инструкции, чтобы не ошибиться и не столкнуться с мошенниками:

1. Обговорите с продавцом нюансы сделки

Определите и обсудите такие вопросы:

  1. Будет ли заключен предварительный договор, на какой период.
  2. Как будет оформлена доверенность, на кого.
  3. Какова стоимость приобретаемой дачи.
  4. Как будет расплачиваться покупатель, будет ли задаток или вся сумма отдана сразу/потом, каким способом.
  5. Какие документы имеются у владельца.

Конечно же, вы можете в предварительном договоре прописать все важные моменты, и тем самым – обезопасите себя.

2. Проверьте имеющуюся документацию

У покупателя на руках обязательно должны быть такие бумаги:

  1. Любой правоустанавливающий документ.
  2. Кадастровый паспорт на земельный участок и постройку.
  3. Согласие супруга или другого лица, если имущество принадлежит и им.

Именно эти бумаги необходимы для приватизации дома.

Кроме того, вам потребуется доверенность и договор дарения – или договор купли-продажи.

3. Оформите доверенность

Стороны должны явиться к нотариусу, чтобы он оформил доверенность на покупателя.

Решите, кто понесет эти расходы.

4. Заключите предварительный договор купли-продажи

Если сделка заключается между родственниками, то возможно заключение договора дарения.

5. Оформите кадастровые документы

Если какой-то документации не хватает, то ее стоит оформить.

В некоторых случаях, нужно будет потратить средства на проведение кадастровых работ, межевания.

Жители Санкт-Петербурга должны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

Контактные данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт –ПетербургуАдрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12Адрес для почтовых отправлений:  BOX 1170, Санкт-Петербург, 190000.Телефон: 324-59-28Факс: 324-59-02Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра (ВЦТО): 8-800-100-34-34Онлайн-сервис для обращения граждан: http://www.to78.rosreestr.ru/contacts/quest/Официальный сайт: http://www.to78.rosreestr.ru/

6. Заключите основной договор купли-продажи

Его вы должны предоставить в Росреестр, чтобы подтвердить факт покупки дачи, дома.

Он может быть составлен по такому образцу:

Скачать образец договора купли-продажи дачи вы можете здесь в формате WORD

7. Напишите заявление в Росреестре для приватизации недвижимости

Если же все документы имеются, то вам потребуется лишь написать заявление.

В течение 10 дней должны рассмотреть ваше обращение.

8. Получите выписку, подтверждающую регистрацию прав собственности

Так как свидетельство о регистрации уже не выдают, то вы должны получить выписку из ЕГРН. Подробнее о том, как получить ее, мы писали.

Перевод денежных средств за покупку может быть осуществлен во время заключения договора купли-продажи – неважно, предварительного или основного, или же после получения выписки. Этот момент можно прописать в договоре.

Помните, что покупатель должен будет оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности и приватизацию!

Как и когда лучше оформить дом на дачном участке в собственность – документы и сроки

Оформлять в собственность имущество лучше в 2017 году и успевать в сроки «дачной амнистии».

Согласно Закону федерального уровня под номером 93, сейчас действует упрощенная схема оформления загородной, дачной недвижимости. Для регистрации не требуют всей документации.

Начиная с марта 2018 года, порядок оформления изменится.

Необходимо будет получать документы на земельный участок и постройку:

  1. Все технические бумаги.
  2. Разрешение на строительство дома, дачи, даже если объекты не достроены.
  3. Документы, подтверждающие эксплуатацию построенных объектов. Подробнее о том, какие дачи и дачные земельные участки подходят для переоформления в дом мы писали.

Чтобы оформить дачу, дом в собственность, воспользуйтесь вышеуказанной инструкцией.

Главное – проверяйте документацию на землю и постройки!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/821-mozhno-li-pokupat-dachu-esli-dom-ne-oformlen-v-sobstvennost.html

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Выводы

Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.

Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.

На участке могут располагаться и другие постройки, которые также подлежат регистрации, но до сих пор не поставлены на учет. Они тоже не представляют серьезной проблемы. К тому же их можно без опасений перестроить или демонтировать, а на их месте возвести новые.
Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Как продать участок с незарегистрированным домом?

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом если ты продавец

Благодаря, так называемой дачной амнистии, объявленной правительством РФ в 2006 году, многочисленные владельцы земельных участков и загородных дач получили возможность оформить имущество в личную собственность.

В связи с этим увеличилось количество сделок купли-продажи земли. Однако очень часто покупатели сталкиваются с проблемой наличия незарегистрированного строения на участке.

Что делать в таком случае? Стоит ли совершать сделку или лучше от нее отказаться? Насколько сложно решается данная проблема?

Земельный участок с незарегистрированным домом. Проблема?

Пример. Покупатель решает приобрести в собственность понравившийся участок, найденный по объявлению. Однако при посещении его он обнаруживает дом, о котором не было ничего сказано.

Продавец заявляет, что данное строение не является незаконным, так как перед его возведением были получены все разрешения, и оформлены документы, но после введения в эксплуатацию дом не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Почему? Все очень просто – за недвижимость следует платить налог.

Что делать, если сам участок утраивает по всем параметрам, а строение вас не привлекает, и скорей всего вы его снесете? Выход есть. Можно оформить покупку земли, не упоминая о том, что на ней имеется дом. После этого вы сможете его снести и пользоваться участком по своему усмотрению. Документы необходимые для получения земли в собственность:

  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый план с межеванием;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Если же имеющийся на участке дом вам необходим, то вы можете потребовать от владельца сначала зарегистрировать его, а потом уже подписывать с ним договор купли-продажи, тем более, если продавец из-за наличия строения увеличивает стоимость участка. В противном случае, все заботы по регистрации неузаконенного строения будут возложены на нового хозяина.

Риски приобретения земли с незарегистрированным домом

Конечно, лучше всего приобретать землю с домом, когда все легализовано и зарегистрировано. Однако если вас, как покупателя, заинтересовал именно этот участок, и неузаконенное строение вас не пугает, то вы можете поступить так, как было описано выше или же можно не регистрировать дом. Однако такие действия носят рискованный характер.

  1. В случае, когда муниципальным органам понадобиться земля (на которой, в том числе, расположен и ваш участок), например, под строительство дороги, геологические разработки или возведение торгового комплекса, вы сможете получить компенсацию лишь за землю. Незарегистрированные сооружения не будут учтены.
  2. Если участок земли не предназначен для возведения на нем индивидуальных строений (сведения об том имеются в документах на землю), то имеющийся дом не удастся зарегистрировать ни при каких обстоятельствах, даже через суд.
  3. Также при регистрации строения могут возникнуть другие сложности технического характера. Например, при строительстве не были выдержаны нормы расположения дома, или сам дом построен с нарушением СНИПов, а исправления невозможны, из-за чего регистрация здания становится проблематичной.

Важно! Если вы решились приобрести землю с незарегистрированным домом, то обязательно проконсультируйтесь с инженером БТИ на предмет возможности его узаконивания. Если имеются нарушения, то от покупки лучше отказаться или предложить продавцу предварительно зарегистрировать строение, а потом заключать сделку.

Насколько сложно зарегистрировать дом на земельном участке?

Если строительство дома было предварительно согласовано, проект прошел проверку и был утвержден, а также выполнены все требования по расположению здания и подведению к нему коммуникаций, то сложностей с регистрацией возникнуть не должно. В этом случае вся процедура займет не больше полумесяца.

После приобретения земли следует обратиться в Бюро технической инвентаризации того района, которому принадлежит земля, и пригласить инспектора для составления плана и согласования всех условий.

После получения технического паспорта с планом дома вы можете писать заявление о регистрации строения и подавать его в Росреестр.

В установленные законом сроки будет принято решение, и вы получите на руки документ о регистрации дома.

Юридическая консультация по вопросу приобретения земли с незарегистрированным домом

Если вам понравился земельный участок, но на нем возведен дом, который не был зарегистрирован, то вам следует предварительно проконсультироваться у юриста компании «Правосфера». Он, ознакомившись со всеми документами, выяснит, имеется ли возможность зарегистрировать данное строение, не будет ли получен отказ.

Вы также можете привлечь сотрудника агентства к оформлению документов. Мы гарантируем законную регистрацию домостроения, которую невозможно будет оспорить. Огромный практический опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет утверждать, что юристы компании «Правосфера» справятся с любой сложной ситуацией и смогут отстоять ваши права.

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-uchastok-s-nezaregistrirovannym-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.