Продажа земельного участка юридическим лицом физическому лицу

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
4. Залоговые обязательства;
5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
6. Доверительное управление имуществом;
7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Выписку из ЕГРН;
2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Налог с продажи земли

Согласно российскому законодательству, получив прибыль с продажи недвижимости, земли и т.д. граждане обязаны платить налог в казну.

Уклонение от данного обязательства чревато штрафами, пенями, а также более серьезными последствиями – судебные иски, арест имущества, банковских счетов и т.д.

Во избежание неприятностей нужно перечислять деньги своевременно и точно знать, есть ли обязательство платить государству с продажи участка земли или нет.

Если гражданин получил прибыль, то он обязан уплатить пошлину (внесение подоходного налога физлицами регулируется 23 гл. НК). Однако размер выплаты в казну с продажи для всех не одинаковый, и зависит от:

• статуса плательщика – резидент или нет;
• применяемой ставки;
• кадастровой цены земельного участка;
• того, имеет ли владелец льготы.

Порядок уплаты, размер пошлины отличается и в зависимости от того, кто платит сбор – обычный гражданин, ИП, организация.

Если физлицо – резидент, то ему придется заплатить пошлину по ставке 13 %. Для нерезидентов РФ ставка выше – 30 (207 ст. НК). Нерезидент также лишается привилегии – получения вычета.

Чтобы стать резидентом не обязательно быть гражданином России. В этом случае учитывают количество дней пребывания на территории страны. Для получения статуса необходимо прожить в РФ минимум 183 дня за облагаемый период – 1 год.

Кто обязан платить налог

Если совершена сделка и есть прибыль с продажи земли, то и частный предприниматель, и юридические, и физические лица должны уплатить налоговую пошлину государству.

Однако условия для этих категорий плательщиков отличаются.

Если обычные граждане-резиденты платят в основном 13 процентов НДФЛ с прибыли, то размер пошлины для юрлиц зависит от выбранной системы налогообложения. Работающие на:

1. ОСНО. Уплачивают сбор в размере 20 процентов от прибыли. Организация на этой системе может уменьшить облагаемую базу (доход) на понесенные ранее траты при покупке участка. Но для реализации такого варианта уплаты сбора необходимо документальное подтверждение расходов. НДС юрлицо не платит, согласно 146 статье НК РФ.
2. УСН. Могут выбрать один из вариантов для исчисления сбора: 6 процентов из всей суммы доходов или 15 процентов из суммы доходы минус расходы. При этом деньги, потраченные на покупку земли, не учитываются. Уменьшает облагаемую базу только то, что было истрачено на услуги нотариуса, госрегистрацию сделки, на подготовку – документов технических, кадастровых, а также межевание участка.
3. ЕНВД. Не могут применять специальный режим, как при УСН, поэтому выплачивают пошлину как предприятия на ОСНО. Узнать больше о пошлинах на прибыль для юрлиц можно в 25 главе НК РФ.

Предприниматель уплачивает сборы при отчуждении земли так же, как и юрлицо. Но только если участок зарегистрирован на открытое ИП, а не на гражданина. Если бизнесмен владеет землей как физлицо, то уплачивается НДФЛ – 13 процентов (для резидентов).

Облагается ли налогом продажа земельного участка

Сделка по продаже земли физлицами облагается подоходным налогом, однако возникает вопрос: кто должен уплачивать пошлину государству – продавец или покупатель? Заплатить обязан тот, кто получил прибыль – продавец. Покупателю платить пошлину за сделку не нужно.

Что касается продавца-физлица, то ему придется внести НДФЛ, или подоходный налог. Если сделку осуществил резидент, то уплачивается 13 процентов из прибыли, признанной объектом обложения.

НДФЛ с гражданина взимается не только с земельной сделки, но и с финансовой реализации другого имущества – квартиры, дома и т.д. Но платить сбор нужно не всегда. Если физлицом соблюдены минимальные сроки владения, то платить сбор не придется как в первом случае, так и во втором.

Просто не оплатить сбор, не сообщить о доходе не получиться, ведь новый владелец недвижимости/участка обратится в Росреестр для регистрации права владения. Поэтому если гражданин владеет участком, недвижимостью меньше минимального периода, то нужно подавать декларацию и уплачивать сбор. В противном случае назначат штраф, пени – начисляются каждый день.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка

Сколько придется уплатить денег, как рассчитать налоговый сбор за землю юридическому лицу и обычному гражданину – расскажем далее.

Рассчитывают подоходный налог за земельную сделку, основываясь на данных о:

• налогооблагаемой базе. Доход со сделки – стоимость объекта в договоре/кадастровая цена;
• ставке – процент от дохода, который придется перечислить.

При расчете размера пошлины может быть 2 варианта: облагаемая база – это указанная в договоре цена или кадастровая стоимость земли.

Почему так? Одной из схем, позволяющих избежать перечисления сбора за полученную прибыль для физлиц, было уменьшение фактической стоимости сделки на бумаге.

Теперь в случае штучного занижения цены учитывается не указанная сумма в договоре, а цена объекта в кадастре. Актуально для участков с оформленным правом собственности от 1.01 2016.

Кадастровая цена – стоимость объекта. По мнению оценщиков, не стоит путать значение с рыночной ценой – разница составляет примерно 30 процентов. Если кадастровая значительно больше, то оценку можно оспорить.

При кадастровой оценке учитывают, развита ли инфраструктура, какой регион, характеристики земли и прочее. Совокупность всех показателей влияет на стоимость объекта. Каждые 3-5 лет проводят переоценку. Узнать, сколько стоит земля, можно на сайте Росреестра, указав кадастровый номер или адрес расположения недвижимости/ участка.

При совершении сделки учитывают цену, установленную на 1 января года совершения сделки, с уменьшающим коэффициентом – 0,7. То есть при расчете суммы учитывают не 100 процентов из кадастрового значения, а 70.

Если указанная в договоре цена покупки меньше, то сбор высчитывают по значению из кадастра.

Определение облагаемой базы по цене из реестра возможно, если для объекта владения определена кадастровая стоимость на 1.01 года оформления права собственности/постановки земли на учет.

При погашении налога за земельную сделку есть возможность уменьшить облагаемую базу:

• воспользовавшись вычетом – положен 1 миллион;
• ранее понесенными затратами – приобретение объекта сделки.

Вторым вариантом уменьшать сумму пошлины, как правило, выгоднее, однако потребуется подтверждение расходов документами. Учитывается и сумма приобретения, и проценты по займу (если объект был куплен в кредит). Если нет подтверждения трат, тогда стоит воспользоваться вычетом в 1 млн. Рассмотрим пример расчета:

Колесников М.К. приобрел участок в 2018 г. за 2 млн. руб, а продал спустя год за 3,5 млн. Если бы у него сохранились документы по сделке, то он бы заплатил за чистую прибыль:

3,5 млн – 2 млн = 13 процентов из полутора миллионов (если Колесников владел собственностью меньше установленного в законе периода). Но если документы утеряны, то гражданин заплатит за сделку:

3,5 млн – 1 млн = 13 процентов из двух с половиной миллионов.

Порядок и сроки уплаты земельного налога

Если гражданин получил прибыль с продажи земли, то ему необходимо за нее отчитаться, подав 3-НДФЛ в инспекцию. Даже если после применения вычета получился нулевой доход, отчитаться необходимо. Это можно сделать лично или через сайт ФНС – после регистрации кабинета плательщика. Кроме заполненной декларации, потребуется:

• договор о сделке;
• документы, подтверждающие расходы на приобретение участка, если будет использован уменьшающий вычет – доходы минус расходы;
• документы на льготы, если они есть.

Некоторые граждане могут дополнительно уменьшить сумму пошлины, воспользовавшись вычетом 10 тысяч руб. Эта льгота положена героям России, Советского Союза, ветеранам ВОВ, инвалидам 1-й, 2-й группы, с детства и т.д.

Освобождается ли пенсионер от подоходного с продажи земли в 2020 г. – вопрос, актуальный для многих. Специальных льгот для пенсионеров не назначено, они вносят деньги, как и все физлица.

Дата предоставления декларации для физлиц – 30.04 года, следующего за тем, в котором совершили сделку. То есть когда продажа была в 2019 облагаемом периоде, отчитаться за нее нужно до конца апреля 2020.

Расчет суммы производится физлицом самостоятельно. Уплата налога тоже имеет определенные сроки. Внести НДФЛ физлицо должно до 15 июля года подачи декларации.

Что касается юридических лиц, ИП, то они тоже предоставляют отчетность в инспекцию и платят сборы в указанный срок в соответствии с нормами НК РФ.

В случае просрочки платежа или несвоевременной подачи декларации на организации, предпринимателей, граждан могут быть наложены штрафы, пени, а также применены другие виды взысканий.

Ответственность за налоговые нарушения

Уклонение от оплаты налогов законодательно наказуемо. Согласно НК РФ могут быть применены штрафы:

• 20 процентов от размера долга при неспециальном уклонении;
• 40 процентов от суммы, если докажут, что сбор не уплачен умышленно.

Могут начислить пени (ст. 75 НК) за каждый день просрочки. Начисляют их ежедневно, поэтому сколько придется переплатить, зависит от срока погашения долга и от установленной ставки рефинансирования ЦБ России на момент расчета по задолженности.

Если для физлиц применяется 1/300 ставки ЦБ, то для юрлиц условия отличаются. При просрочке не более 30 дней при расчете суммы пени применяется ставка ЦБ России 1/300, с 31 дня задолженности платить придется больше – 1/150 (согласно пункту 4, ст.

75 НК РФ).

Обратите внимание: сумма начисленной пени не может превышать размера недоимки.

Уклонение от уплаты может повлечь наложение ареста на имущество, банковские счета, административную, а иногда при крупных недоимках и уголовную ответственность.

Как продать земельный участок без налогов

Продажа земли не всегда облагается налогом на прибыль. Можно осуществить сделку без перечисления пошлины. Например, при соблюдении минимального периода владения НДФЛ вносить не нужно, как и подавать декларацию. Но сроки владения отличаются в зависимости от того:

• когда был приобретен участок;
• как он перешел в собственность нынешнему хозяину.

Если приобретение и оформление права собственности осуществили до 2016 года и срок владения больше 3-х лет, тогда платить НДФЛ не нужно.

Как быть с земельным участком, который получили в наследство, нужно ли вносить налог при продаже? Льгот для таких граждан не предусмотрено, однако если земля:

• была подарена или унаследована от родственника;
• получена в результате приватизации;
• досталась по договору бессрочного содержания с иждивением,

то срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, сохраняется, даже если наследство и т.д. было получено после 2016 года.

В остальных случаях быть собственником имущества (земли, недвижимости), приобретенного после 2015, нужно минимум 5 лет.

Если цена имущества свыше 5 млн., тогда физлицу придется платить сбор независимо от сроков собственности. Юридические лица вносят деньги в любом случае – каким бы длительным не был период владения.

С января 2020 года освободиться от НДФЛ при соблюдении сроков владения могут и физические лица-резиденты, и нерезиденты (согласно статье 2 закона от 27.11.2020 № 424-ФЗ). Ранее нерезиденты не могли воспользоваться преференцией.

Не платить налог с продажи можно, когда не было прибыли: земля продана за те же деньги или дешевле. Факт нужно подтвердить документами. Освобождаются от сбора и те граждане, которые после применения вычета в 1 млн. рублей получили отрицательную или нулевую базу. Однако подавать декларацию им все равно надо.

Опоздание с оплатой любых налогов – с продажи земли, другой собственности, за владение авто, недвижимостью и т.д. – чревато последствиями: дополнительными финансовыми взысканиями. Чтобы избежать лишних переплат, советуем сверять начисленные суммы и вносить деньги заблаговременно. Проверить, оплатить земельный и другие сборы можно на нашем сайте – без регистрации, в удобное время суток.

Источник: https://avtonalogi.ru/articles/nalog-s-prodazhi-zemli

Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка

Процедура передачи земли от одного лица другому регламентирована положениями земельного и гражданского кодексов. Сначала следует определиться, какие документы нужны для продажи земельного участка, чтобы не тратить впоследствии дополнительно время для их подготовки.

Перечень основных документов

Для подписания сделки, подразумевающей отчуждение земли, следует  подготовить следующий перечень необходимой документации:

1. Кадастровый паспорт на землю – является одним из основополагающих документов при переходе земли от одного собственника к другому.
2. Свидетельство, которое выступает подтверждением наличия прав собственника на землю у определенного лица.
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая, что земельный участок, выступающий объектом сделки, не находится под залогом или арестом.
4. Документ, который выступает подтверждением факта получения земли собственником – эту роль может играть договор (мена, купля-продажа или дарение), документ, подтверждающий право на получение наследственного имущества.
5. Справка, которая выступает подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным и налоговым платежам.

Все вышеперечисленные документы предоставляет собственник земли, который желает ее продать. Как правило, это должны быть оригиналы, а для ознакомления потенциальным покупателям могут быть представлены копии, которые заверены надлежащим образом.

Для оформления сделки продажи земельного участка нужно собрать определенные документы

Какой перечень документов должен собрать покупатель земли

От покупателя требуется только паспорт, который является удостоверением его личности. Если потенциальный покупатель состоит в браке, то необходимым документом, без которого невозможно проведение сделки купли-продажи, выступает согласие второго супруга на осуществление покупки. Такое согласие обязательно заверяется нотариусом согласно нормам действующего законодательства.

В ситуациях, когда оплата за приобретаемую землю осуществляется по безналичному расчету, покупатель предоставляет подтверждение факта поступления денежных средств в определенном размере на расчетный счет продавца (это может быть квитанция или иной платежный документ).

Если земельный участок приобретается за заемные средства или же в ипотеку, нелишним будет предоставить заверенную банком или иным учреждением копию кредитного соглашения.

Какие документы предоставляются дополнительно

Если вы желаете продать земельный участок, то на это также потребуется согласие второго супруга. Такое согласие составляется в письменном виде в произвольной форме и нотариально заверяется. Данный документ требуется исключительно в тех случаях, когда собственник земли состоит в зарегистрированном браке.

Если факт наличия права собственности на землю у определенного лица был установлен на основании судебного решения, то именно это решение и будет считаться правоустанавливающим документом, который должен быть предоставлен во время подписания соглашения о купле-продаже.

В ситуации, когда земля обременена залоговыми обязательствами, в обязательном порядке требуется письменное согласие лица, выступающего залогодержателем, на совершение сделки по отчуждению такого недвижимого имущества.

Продавец для проведения сделки также должен предоставить документ, являющийся удостоверением его личности (как правило, это паспорт).

Обязательным документом при продаже участка, является свидетельство, подтверждающее право собственности

Документы при продаже земли юридическим лицом

Чаще всего, когда речь идет о возмездной передаче земли, имеется в виду, что сторонами такой сделки выступают граждане (физические лица). При этом нормами действующего законодательства не запрещено подписание договоров купли-продажи, сторонами которых выступают субъекты хозяйственной деятельности.

В подобной ситуации будет перечень документов, предоставляемых сторонами для заключения сделки, будет отличаться. Итак, если покупателем земельного участка выступает юридическое лицо, от него потребуется:

• свидетельство, подтверждающее факт регистрации хозяйствующего субъекта в установленном порядке;
• учредительные документы покупателя со всеми имеющимися дополнениями и изменениями (это может быть устав или же учредительный договор);
• документ, подтверждающий наличие полномочий у определенного лица права подписи соглашений и совершения сделок (это может быть приказ о назначении лица на руководящую должность или же установленной формы выписка из протокола общего собрания учредителей);
• соглашение, предметом которого выступает доверительное управление имуществом;
• удостоверение личности директора или иного лица, которое на основании доверенности вправе совершать сделки по приобретению и отчуждению недвижимого имущества.

Что предоставляет юридическое лицо при покупке земельного участка

Если вести речь о продавце, который является субъектом хозяйственной деятельности, то он должен предоставить следующие документы для продажи земли:

• свидетельство о регистрации субъекта хозяйственной деятельности;
• имеющиеся в наличии учредительные документы, указывающие на то, что данное юридическое лицо вправе приобретать недвижимое имущество в виде земельных участков;
• документацию, подтверждающую наличие права собственности на участок земли (свидетельство);
• договор или какой-либо другой  документ (как вариант, решение суда), выступающий основанием для приобретения права собственности указанным юридическим лицом;
• документы, выступающие подтверждением наличия правомочий у конкретного лица на осуществление сделок с недвижимостью. Им может являться выписка из протокола собрания учредителей или же приказ, подтверждающий факт назначения лица на должность руководителя субъекта хозяйствования;
• паспорт директора (или иного руководителя), уполномоченного подписывать подобного рода соглашения;
• если соглашение об отчуждении земельного участка будет подписывать иное должностное лицо (не директор), то потребуется и доверенность, предоставляющая такие полномочия.

Весь перечень документов, предоставляемый юридическими лицами для совершения операций с земельными участками (включая куплю-продажу),заверяется оттиском печати, а также подписью руководителя (или того, кто имеет право на осуществление такого рода действий). Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок предоставляются в виде оригинала.

Все документы, предоставляемые юридическим лицом, должны быть заверены печатью

Что включает в себя договор купли-продажи земли

Когда все вышеперечисленные документы для купли-продажи предоставлены, наступает очередь  для заключения договора. Такое соглашение заключается в письменном виде и в обязательном порядке должно включать в себя следующие данные:

1. Детальную информацию о сторонах соглашения – если речь идет о физических лицах, указывают их личные и паспортные данные, место жительства, дату рождения. Если стороной сделки выступает субъект хозяйственной деятельности, прописывают его полное название, местонахождение, код ЕГРЮЛ, должность и личные сведения о руководителе, наделенном соответствующими полномочиями, и, который имеет право подписывать соглашения и заключать сделки.
2. Информацию о предмете договора – здесь указывают географическое расположение, его размеры, площадь и границы. Если на нем расположены какие-либо постройки, это в обязательном порядке должно быть прописано в соглашении. А также в обязательном порядке должна быть указана их площадь, размеры и стоимость. Если цена на такие объекты недвижимости устанавливается отдельно.
3. Цену договора – стоимость земли должна быть указана в российских рублях.
4. Момент, определяющий переход права собственности на землю. Как правило, земля считается проданной в тот момент, когда покупатель отдает за нее оговоренную сумму, а взамен получает весь перечень документов.

Стороны подписывают договор купли-продажи, а также составляют расписку, в ней указывают сумму, которая была получена продавцом, время и место ее получения. Хранится расписка у покупателя и является письменным подтверждением передачи денежных средств продавцу.

К соглашению о купле-продаже земли в обязательном порядке требуется прилагать список следующих документов:

• техпаспорт;
• план земли (если копия, то заверенная надлежащим образом) – здесь также должны быть отмечены сервитуты (в ситуациях, когда они были установлены);
• ведомость, в которой отражается оценка имеющихся на указанном участке земли помещений и сооружений. Такой документ требуется в случаях, когда подобного рода постройки включаются в предмет соглашения.

Если стороны пожелают, то сделку в отношении отчуждения земельного участка, может быть заверена у нотариуса.

Договор купли-продажи должен отражать все детали сделки

Какой список документов требуется для процедуры регистрации договора

Для признания договора купли-продажи земельного участка легитимным  необходимым требованием называют его регистрацию, которая осуществляется в установленном порядке. Для проведения этой процедуры необходимо предоставить в уполномоченный орган следующий пакет документов:

1. Заявление установленного образца с просьбой зарегистрировать договор. Как правило, такое заявление подается покупателем земли, но, если имеется договоренность между сторонами, оно может быть подано и продавцом;
2. Документ, выступающий подтверждением факта оплаты суммы государственной пошлины за регистрацию соглашения – зачастую квитанцию предоставляет та из сторон, которая занимается государственной регистрацией договора;
3. Если сторонами сделки являются субъекты хозяйственной деятельности, то необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие полномочий у определенного лица в отношении подписания соглашения и его регистрации в уполномоченных органах.
4. Если действия по регистрации договора возложены не на директора субъекта хозяйствования, то требуется предоставить доверенность, согласно которой это лицо вправе выполнять определенный перечень действий (включая сбор и подачу документов с целью госрегистрации сделки).

Как правило, в регистрирующий орган подают оригиналы документов, а если это невозможно, т о заверенные в установленном порядке копии.

ЛУЧШИЕ КРЕДИТЫ ЭТОГО МЕСЯЦА

Источник: https://fintolk.ru/dokumenty/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Как происходит покупка земельного участка у физического лица и какие документы нужны?

Земельный участок для реализации поставленных целей можно купить у государства или у частного лица – собственника надела. Приобретение ЗУ – длительный процесс, поскольку требуется оформление большого количества документов.

Купить землю у физического лица – общие правовые аспекты

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует сделки, связанные с куплей-продажей движимых и недвижимых объектов. В данном нормативном акте уделено большое внимание правомерности сделки, правилам составления договора, защите законных прав и интересов договорных отношений.

Переход права собственности на надел регламентирует Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 15, 25-26. Купля-продажа – ст. 37.

Внимание! При подготовке договора покупки-продажи УЗ следует руководствоваться ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость». В нём описаны правила регистрации прав на объекты недвижимости.

Подводные камни при приобретении надела

Купля-продажа недвижимых объектов с юридической точки зрения – сложная сделка со многими рисками. При подготовке договора на приобретение УЗ потенциальный покупатель должен знать о возможных подводных камнях:

• Проблематичность проверки юридической чистоты покупаемого участка;
• Возможность изъятия земли в ходе её оформления у продавца органами государственной власти;
• Наличие серьёзных обременений на проведение определённых действий (например, возведение индивидуального жилого строения);
• Слишком высокая цена земельного надела, которую назначает сам продавец.

Справка. Вышеуказанный список не является исчерпывающим. Но в нём указаны главные моменты, на которые должен обратить внимание потенциальный покупатель при заключении сделки.

Как проверить бумаги на отсутствие скрытой информации?

Чтобы не стать жертвой мошеннической аферы, следует тщательным образом проверить документы на земельный участок.

Внимание! Сбор документов с целью обнаружения скрытой информации потенциальный покупатель должен проводить самостоятельно. Продавец, как заинтересованное лицо может предоставить неверные сведения.

Этапы проверки бумаг:

• Снятие ксерокопий документов с данными на надел. Подлинное свидетельство о регистрации защищено водяными знаками и голограммой. Его проверку легко осуществить, обратившись в службу Федеральной регистрации. Честный продавец без проблем предоставит данную бумагу.
• Проверка земельного участка по кадастровому номеру по Публичной карте Федеральной регистрационной службы. Для этого заходят на сайт rosreestr.ru.
• Заказ выписки на приобретаемый участок в Федеральной регистрационной службе. По документу легко установить собственника надела, наличие обременений или арестов.

В случае необходимости проверку документов можно поручить агентству по недвижимости.

Процесс оформления купли-продажи земли у собственника

Процедура приобретения надела во владение посредством покупки делится на несколько этапов:

• Демонстрация участка земли;
• Разработка предварительного договора;
• Сбор необходимых бумаг;
• Оформление окончательного договора купли-продажи;
• Передача оговорённой денежной суммы продавцу;
• Получение права собственности на земельный участок.

Договор купли-продажи составляют в 3-х экземплярах. Один должен находиться у будущего владельца, другой – у продавца, третий передаётся в Росреестр для регистрации ПС на надел.

В договоре обязательно указывают:

• Сведения о продавце: фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
• Предмет соглашения и его характеристика: местонахождение, кадастровый номер, вид разрешённого использования, категория земли, наличие или отсутствие обременений, кадастровая стоимость.
• Сумма по сделке и особенности оплаты. Нужно подробно расписать данный пункт, чтобы у сторон не возникло недоразумений.
• Список прилагаемых бумаг.

По желанию участников сделки подписывается акт приёма-передачи недвижимого объекта.

Для оформления договора покупки-продажи владелец УЗ должен иметь следующую документацию:

• Свидетельство о ПС. По новому законодательству взамен свидетельств на гербовой бумаге выдаются выписки из ЕГРН;
• Правоустанавливающие бумаги: дарственная, завещание или договор купли-продажи;
• Кадастровый и межевой план;
• Кадастровый паспорт;
• Согласие супруга на заключение сделки (если он есть);
• Справка из налогового органа об отсутствии долгов.

Внимание! Пакет документов нужно собрать не раньше, чем за 2 недели до заключения договора.

От покупателя для совершения сделки потребуется паспорт, денежные средства и согласие супруга, если таковой имеет место. Если надел оформляется по доверенности – она должна быть заверена нотариусом.

Для регистрации договора обращаются в отделение Росреестра.

Что нужно учитывать при покупке земли с домом?

При купле земельного участка с домом важно знать нюансы, чтобы не разочароваться в покупке и предотвратить возможные неприятности.

Выбрав надел, на котором находится строение, обязательно проверяют:

• Техническое состояние постройки;
• Правоустанавливающие бумаги на дом и землю;
• Состояние инженерных коммуникаций.

Внимание! Перед куплей недвижимости не достаточно общей оценки качества сооружения. Необходимо проверить функционирование коммуникационных сетей, проанализировать состояние кровли, фундамента.

Особое внимание уделяют изучению документации на землю и дом. Выясняют, кто возводил постройку и был её собственником, источники газо-и водоснабжения. Проверку технического состояние дома и документации желательно поручить профессионалам.

Как оформляется купля надела под ИЖС?

Перед заключением договора собственник обязан предоставить потенциальному покупателю возможность ознакомления с бумагами:

• Свидетельство о ПС;
• Документация, подтверждающая переход прав на УЗ;
• Кадастровый план участка;
• Документ об экспертизе УЗ;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений;
• Ситуационный план УЗ;
• Справка о виде разрешенного пользования землёй (обязательно должно быть ИЖС).

При покупке государственной земли в местную администрацию подают заявку на приобретение.

Регистрация договора в Росреестре

Для оформления перехода ПС от продавца к покупателю обращаются в отделение Росреестра, предъявив документы:

• Заявление;
• Паспорт;
• Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Специалист произведёт проверку бумаг в течение 10 дней.

Получение свидетельства о собственности

Внимание! Получать свидетельство о собственности не обязательно.

В отделении Росреестра после процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Она является заменой свидетельства. Оба документа одинаковые по юридической силе.

Нотариус поможет обезопасить сделку

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» (№ 122-ФЗ) для признания действительности сделки необходимо заверение нотариусом.

Важно! Когда совершается купля-продажа УЗ в интересах несовершеннолетнего или недееспособного лица, участие нотариуса обязательно.

Нотариальному заверению подлежат соглашения, в которых одним из участников является юридическое лицо.

Преимущества обращения к нотариусу:

• Получение помощи в составлении проекта договора.
• Проведение тщательной проверки документов, предоставленных для заключения сделки.
• Обеспечения гарантии получения компенсационных выплат при установлении факта махинации с документами.

Стоимость услуг нотариуса достаточно высока. Зато после нотариального заверения не останется сомнений в юридической чистоте сделки.

Чтобы приобрести земельный участок, у продавца необходимо затребовать для проверки бумаги, подтверждающие право собственности. Перед совершением сделки следует проверить паспорт хозяина УЗ – прописку и наличие гражданства РФ.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/kak-kupit-u-fizicheskogo-litsa.html

Правильно покупаем земельный учаток, юридические аспекты

При покупке земельного участка существуют явные и скрытые опасности для покупателя. Избежать их поможет знание правил приобретения земли, получение открытых сведений из Росреестра.

Это достаточно щепетильный вопрос, требующий внимательного изучения всех составляющих данной сделки.

Так как покупка-продажа земельного капитала сопровождается значительными суммами денежных средств, находится немало мошенников, готовых рискнуть ради крупного дохода. Поэтому важно знать, на что именно следует обратить внимание.

Получение, достоверность открытых сведений

Ответ на электронный запрос в ЕГРН поможет получить сведения о точном кадастровом номере земельного участка, реальном владельце земли. В официальной информации важнейшими сведениями станут назначение земельного участка, количество претендентов на владение землей, точная площадь, зарегистрированная в Росреестре.

Важна информация об ограничениях продажи земли, которыми становятся судебные аресты, кредитные залоги, претензии третьих сторон. При покупке участка с домом сведения ЕГРН помогут выявить подлоги кадастровых паспортов, доверенностей, увеличение площадей дома, капитальных хозяйственных построек.

Предварительная информация поможет сразу отказаться от дальнейших переговоров при сомнительных, неточных сведениях о земле. Единственной опасностью информационной поддержки становятся устаревшие сведения, актуальность выписки ЕГРН юристы оценивают десятидневным сроком.

Реальными преимуществами электронного запроса становятся скорость исполнения заявки, невысокая цена, возможность получить ответ на мобильный телефон, планшет. Уполномоченные сервисы обещают выполнять запросы за короткое время (не более 3-5 часов), что удобно при официально установленном сроке в 3 суток. Для работающих граждан удобен круглосуточный прием запросов, позволяющий заниматься проверкой сделки по вечерам. Заказать выписку

Документы

Если продавцом земельного участка выступает физическое лицо, в обязательном порядке нужно изучить документы, удостоверяющие право на владение участка, а также попросить предоставить следующие документы:

• Паспорт гражданина Российской Федерации;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Справка о психической вменяемости;
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на одобрение продажи;
• Разрешение органов попечительства и опеки, если одним из владельцев земли является несовершеннолетний;

Если же продавцом выступает юридическое лицо, достаточно изучить следующие документы:

• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
• Справка о нормативной стоимости;
• Документ-основание для регистрации права;
• Справка об отсутствии сооружений и зданий на территории участка;
• Учредительные документы юридического лица;

Границы земельного участка

Перед приобретением любого земельного участка следует уточнить, проводилась ли процедура межевания. С помощью последней определяются четкие границы участка. Чтобы не приобрести землю с «размытыми» границами, в обязательном порядке необходимо согласовать границы участка с будущими соседями. Также не стоит забывать, что после приобретения земли на руках должны быть такие документы:

1. Межевой план;
2. Топографический план с нанесением коммуникаций (труб канализаций, кабелей электроснабжения и т.д.);
3. Кадастровый план.

Качество земельного участка

Как и любой другой товар, земельный участок должен иметь привлекательные физические свойства. К последним, к примеру, относится отсутствие оврагов и уклонов. Также следует убедиться, что в период весенних паводков участок не будет затоплен. В противном случае процесс строительства того или иного объекта будет существенно затруднен.

Среди других параметров, которые следует оценить перед покупкой участка нужно выделить:

1. Категория земли;
2. Наличие коммуникаций;
3. Инфраструктура;

Опасности покупки земли

Основными опасностями покупки земли становятся неправильно оформленные документы продавца, незнание им юридических аспектов продажи, мошенничество.

Так, продавать землю нельзя при пожизненном дарении, без приватизации дачного участка, самовольной постройке дома. Покупая участок под строительство, нужно выяснять назначение земли.

Расположение усадьбы в границах населенного пункта позволяет все виды строительства, сельскохозяйственное назначение земель часто ограничивает строительные возможности.

Зачастую невозможно связаться с доверителем, выяснить выдавал ли он доверенность, кто еще претендует на землю.

Избежать мошенничества, неприятностей от недостаточной информированности продавца можно, заказав выписку из электронной системы ЕГРН, объединившей информацию органов ЕГРП, ГКН, МФЦ.

Источник: https://rosegrn.su/info/pravilno-pokupaem-zemelnyi-uchastok