Как продать пай земли сельхозназначения в 2019 году

Особенности и порядок продажи земли сельхозназначения

Продажа земли сельхозназначения обычно является выгодной сделкой, так как стоимость территории такого типа растет буквально ежегодно. Но просто взять и сразу продать свой участок другому гражданину нельзя — законодательством это не разрешено. Какие действия следует предпринять для заключения сделки?

Особенности купли-продажи

Что такое земли сельскохозяйственного назначения? В соответствии с Земельным Кодексом РФ, таковыми считаются территории, находящиеся за границей жилых поселений и предназначающиеся для связанной с сельским хозяйством деятельности. Использование земель сельскохозяйственного назначения разрешается для:

• разведения скота и его выпаса;
• создания садов и огородов;
• занятия фермерской деятельностью;
• ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства;
• иной сельскохозяйственной деятельности.

Возводить дома для постоянного проживания на этих территориях в большинстве случаев не разрешается, хотя есть исключения.

Перевод земельных участков сельхозназначения в наделы другой категории — процедура дорогостоящая, затяжная и не всегда заканчивающаяся успехом.

В связи с этим ценность (а значит, и рыночная стоимость) конкретной земли напрямую зависит от возможности ведения на ней указанной в перечне выше деятельности.

Во-первых, их покупателем не может быть иностранец, не имеющий гражданства человек или организации, в капитале которых доля лиц перечисленных категорий больше 50-ти процентов.

Они могут лишь временно владеть такими территориями, арендуя их у других лиц или государства. Это правило указывается в статье 3 ФЗ № 101.

Во-вторых, одно физическое лицо не может иметь во владениях больше десятой части всех предназначенных для ведения сельского хозяйства земель конкретного субъекта РФ (статья 4 указанного выше закона).

Еще одной важной особенностью является тот факт, что продать землю сельскохозяйственного назначения без предварительного согласования с местным управляющим госорганом нельзя.

Более того, у него есть преимущественное право покупки земель сельхозназначения.

Стоимость земельного надела определяется самим владельцем. Самый адекватный вариант для формирования ее стоимости — узнать, по какой цене подобные территории продаются другими лицами, т. е. выявить рыночную стоимость участка (т. к. кадастровая оценка не всегда соответствует реальной цене недвижимости).

Как действовать при продаже

Как продать земельный пай сельхозназначения? Первое, что должен сделать владелец земли для начала этой процедуры — известить муниципалитет о продаже земельного участка. Уведомление должно содержать следующие сведения:

• по какой цене участок будет продаваться;
• его уникальный идентификационный номер в соответствии с кадастровым паспортом;
• площадь земельного надела;
• срок, в течение которого обе стороны должны будут взаимно рассчитаться по своим обязательствам (их содержит договор купли продажи земельного пая сельхозназначения). Такой период не может превышать 3 месяца;
• координаты места, где находится продаваемый участок.

Читать также:  Зачем проводить уточнение границ для земельного участка

Также извещение о намерении продать земельный участок требует наличия нескольких документов (оформляются в копиях в виде приложений):

• выкопировки;
• правоустанавливающей документации на недвижимый объект;
• плана земли, созданного кадастровыми специалистами.

Если информация о продаже земельного пая была проигнорирована служащими муниципалитета, и ответ не поступил в течение месяца (либо поступил отказ от предложения), то у собственника есть право продать участок любому физическому или юридическому лицу в течение ближайшего года. При этом цена объекта не должна понижаться.

Если же владелец решил продать землю сельхозназначения по цене более низкой, чем была указана в извещении для муниципалитета, то следует оповестить о ней госорган. При несоблюдении указанных правил сделка по продаже может быть оспорена государством, в результате чего объект перейдет в его собственность.

Дарить или обменивать землю на другое имущество можно без предварительного согласования с управляющими органами. На купленный участок новый владелец должен получить в Росреестре свидетельство, подтверждающее его право собственности. Продажа земельного пая происходит по договору, образец которого можно скачать прямо с нашего сайта.

Необходимые для заключения сделки документы

Для заключения соглашения по продаже понадобится следующая документация.

1. Правоустанавливающий документ, свидетельствующий о праве собственности на продаваемую недвижимость.
2. Договор. Может составляться в письменной форме. Должен содержать информацию о сторонах сделки, местонахождении земельного надела, о документации, подтверждающей право собственности, а также дату, в которую заключается, и подписи обеих сторон. Эта бумага регистрируется в соответствующем госоргане, для чего придется оплатить государственную пошлину в размере 1 тыс. рублей.
3. Документы, которые могут подтвердить факт получения земли продавцом. Это может быть старый договор о приобретении, документация о получении наследственной массы, дарственная и т. д.
4. Выкопировка продаваемой территории, которую можно получить в администрации безвозмездно.
5. Бумага, подтверждающая отсутствие налоговых долгов на земельный участок. Выдается бесплатно в бухгалтерском отделе соответствующего органа.
6. Справка формы № 9. Получить ее можно в управляющем органе города или поселка.
7. Акт межевания земли, согласованный с землевладельцами соседних территорий. Должен содержать их подписи. Составляется специализированной организацией при проведении работ по межеванию.
8. Выписка из госкадастра. Чтобы ее получить, придется оплатить государственную пошлину в размере 200 руб.
9. Технический паспорт на возведенные на земле объекты, если таковые имеются. Если они отсутствуют, то нужна бумага, подтверждающая этот факт. В обоих случаях получить документ можно в бюро технической инвентаризации поселения, в котором расположен земельный надел.
10. Согласие на сделку от мужа или жены собственника, заверенное нотариально.
11. Выписка из ЕГРП. Подготавливается специалистами инстанции в течение 3 дней после обращения. Государственная пошлина, которая должна быть оплачена для выдачи бумаги — 200 руб.

Собрать документацию можно самому, а можно поручить это дело риэлтору или другому специалисту, но это будет стоить денег.

Если какие-то нюансы рассматриваемого вопроса остались непонятны или вам требуется консультация опытного юриста по другому делу, вы всегда можете проконсультироваться на нашем сайте.

Обратиться к специалисту можно при помощи специальной формы внизу экрана, а ответ придет уже через несколько минут. Консультация бесплатна.

(35 votes, average: 4,80 5)
Загрузка…

Источник: https://sovetyuristov.ru/zemlya/prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya.html

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли.

Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения.

Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции.

Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе.

Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами.

На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны.

Предназначения таких земель следующие:

• земледелие;
• животноводство;
• научно-исследовательская деятельность;
• учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

• пашни;
• луга;
• пастбища;
• лесополосы;
• лесные массивы;
• заповедники;
• сады;
• сенокосы;
• залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем.

Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д.

Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре.

В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению.

Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте.

Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате.

После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности.

Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей.

Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%).

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов.

За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно.

При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
• свидетельство на право собственности паевой землей;
• кадастровый паспорт;
• кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
• договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/kak-prodat-paj-selhoznaznacheniya.html

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

Последние изменения: Январь 2020

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно.

Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации.

В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца.

Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел.

В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

• Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
• Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
• Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
• Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
• Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

1. Сельское производство;
2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

• Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
• Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
• Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
• Заключение договорных отношений.
• Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

• Цель недвижимого объекта;
• Плодородность почвы;
• Возможность изменения разрешенного пользования;
• Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

• Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
• Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
• Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
• Регистрация прав на недвижимый объект.
• Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
• Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

• Площадь, месторасположение;
• Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
• Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

• Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
• Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
• Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения.

Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Как продать пай земли сельхозназначения в 2020 году

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Земельные участки сельхозназначения представляют особую важность для государства.

Перечень целей, для которых могут использоваться такие земли, ограничен на законодательном уровне. В связи с этим и процесс купли-продажи сельскохозяйственных паев имеет свои особенности.

Перед реализацией пая стоит выяснить, так заключить сделку грамотно и без нарушения закона.

Что такое земельный пай?

Земельный пай представляет собой право гражданина на часть земли в общем массиве. Такой участок располагается на территории, находящейся во владении нескольких собственников, и не имеет точных границ. Каждому землевладельцу выдается официальный документ, содержащий данные о размере доли, а также ее баллогектарную оценку.

Такие земли возникли после 1991 года, когда начали распускаться колхозы и совхозы.

В то время на законодательном уровне было принято решение о том, что граждане, проживающие на селе, вправе получить участок государственной земли.

Людям выдали свидетельства с указанием части принадлежащей им государственной территории. Поскольку многие колхозы были очень большими, иногда специалистам затруднительно определить площадь общего надела.

Несмотря на определенные нюансы, земельный пай сельхозназначения может быть полноценным объектом гражданско-правовых сделок. Но важно помнить, что пользоваться такими землями можно только в определенных целях (ст.77 ЗК РФ):

• Выращивание растений и овощей.
• Животноводство и земледелие.
• Организация фермерского хозяйства.
• Посадка лесных насаждений.
• Организация зоны полей, садов, пастбищ.
• Строительство водонапорных сооружений, развитие аквакультуры.

В земельных правоотношениях существует немало запретов и ограничений. Так, изменять целевое назначение участка закон запрещает. Нельзя и оставлять угодья бесхозными. Согласно ст.6 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы власти имеют право принудительно изъять надел через суд, если собственник не использует его в течение трех лет

Еще один запрет установлен на приватизацию сельскохозяйственных участков иностранцами. Но и россиянам разрешат приватизировать далеко не каждую территорию. В качестве примера можно привести земли, занятые оленьими пастбищами.

Порядок продажи земельного пая

Процесс продажи земельного пая имеет ряд особенностей. Прежде всего, землевладелец должен сообщить о своем намерении выделить пай другим дольщикам. Для этого можно подать объявление в СМИ, а если участников немного – разослать уведомление по почте. В случае отказа кого-то из дольщиков дать разрешение на выделение доли вопрос придется решать в суде.

Как правило, сельскохозяйственные угодья находятся в бессрочном пользовании владельцев с возможностью приватизации. Но такой участок имеет только виртуальные границы, поэтому перед заключением сделки надо провести его межевание. Эта процедура дает возможность обозначить пределы и точное расположение территории

Выполняют межевание инженеры-геодезисты специализированных организаций. Процесс может занять от двух недель до двух месяцев и требует расходов – не меньше 5 000 руб.

По окончании работы специалисты формируют пакет документов, который называется «Землеустроительное дело». Он передается в кадастровую службу, и землевладельцу выдается кадастровый паспорт.

Теперь можно обращаться в Росреестр, оформлять право собственности на участок и начинать заниматься продажей.

В соответствии с ФЗ № 101 преимущественное право покупки земельных паев принадлежит государственным и муниципальным органам. Поэтому после решения вопроса с межеванием собственник должен направить в муниципалитет соответствующее предложение с условиями сделки.

Если ответ не поступит или будет отрицательным – можно продавать землю любому заинтересованному лицу. Но в первую очередь ее надо предложить остальным дольщикам (как и в случае, например, с долями в коммунальной квартире).

Необходимые документы для продажи пая земли

Особое внимание стоит уделить составлению договора купли-продажи. В нем должны быть подробные характеристики объекта недвижимости (в том числе плодородность почвы), целевое назначение участка, возможность его изменения, размер земельного налога.

Также для регистрации сделки потребуются следующие документы:

1. Паспорта сторон.
2. Выписка из ЕГРН либо другая документация, удостоверяющая права на участок.
3. Согласие от мужа или жены на продажу земельного пая, заверенное у нотариуса.
4. Отказ муниципалитета от заключения договора (при наличии).
5. Протокол общего собрания или другой документ, подтверждающий факт уведомления остальных дольщиков.
6. Справка об отсутствии задолженности по земельному налогу.
7. Чек об уплате пошлины.
8. Экспертная оценка стоимости участка (если такая экспертиза проводилась).

Условия, на которых продается земельный пай, не должны быть выгоднее тех, которые собственник предлагал администрации. Если он хочет снизить цену, местные органы власти придется уведомлять повторно. В противном случае сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Права к покупателю переходят после регистрации договора в Регистрационной палате. Продавец должен проинформировать его об ограничениях в использовании участка, а также о необходимости учитывать интересы других пайщиков и соблюдать санитарно-экологические нормы.

Продажа земельного пая сельхозназначения – дело достаточно хлопотное. Чтобы оформить все документы грамотно, стоит воспользоваться услугами юриста по земельному праву. Кроме того, если хозяевам временно не нужен земельный участок, его всегда можно сдать в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Нужен совет грамотного земельного юриста? Обратитесь к онлайн-консультанту нашего сайта!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/landlaw/zemelnyy-pay-chto-eto-takoe-i-chto-s-nim-delat

Продажа земельного пая сельхозназначения: законы и правила

Реорганизация бывших колхозов стала причиной возникновения весьма специфического правового объекта – земельного пая. Расскажем в статье, что это такое и как осуществляется продажа земельного пая сельхозназначения.

Что такоПросмотреть записье земельный пай?

В 1991 году после ликвидации колхозов и совхозов законодательно было принято решение, что граждане, проживающие в сельской местности, имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Люди получили свидетельства, в которых содержались сведения на то, какая часть общественной территории им принадлежит.

Говоря простым языком, пай – это не участок земли, а право на него. Эта часть общей земли не имеет конкретных границ. В некоторых случаях, если территория бывшего колхоза внушительная, невозможно определить даже приблизительное расположение надела.

Несмотря на такие особенности, земельный пай может быть объектом гражданско-правовых сделок. Однако для их заключения потребуется учитывать определенные особенности.

из них касается целевого назначения земли, в которой выделяется пай. Как правило, эта территория относится к сельскохозяйственной категории, а, значит, ее использование подразумевает ряд ограничений. К примеру, на таком участке нельзя построить жилой дом. Для этого придется осуществить перевод земли в другую категорию, что не всегда допускается.

Использовать такие участки можно только для сельскохозяйственных нужд:

• земледелие;
• ведение фермерского хозяйства;
• животноводство;
• овощеводство;
• пастбища.

Другая особенность характеризуется наличием преимущественного права покупки земельного пая у конкретного круга лиц. К ним относятся:

• государство или местная администрация, из собственности которых произошло выделение земельного пая;
• фермер или аграрная компания, которые занимаются обработкой земли;
• собственники других земельных паев на том же участке.

Выделение земельного пая подразумевает наличие между субъектами аграрных правоотношений. Они подразумевают наличие общих интересов по производству и реализации сельскохозяйственной продукции. Субъектами таких правоотношений могут выступать граждане, организации, муниципалитет или даже государство.

Как продать земельный пай?

Собственник земельного пая может совершить с ним любое правовое действие:

• продать;
• обменять;
• подарить;
• сдать в аренду;
• оформить в залог;
• привлечь в качестве уставного капитала;
• передать по наследству.

Зачастую, эти объекты не используются рационально. Поэтому продажа земельного пая -отличный выход, как для владельца, так и для покупателя, который намерен использовать территорию в соответствии с целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся под строгим контролем государства. К примеру, если выделенный участок земли не будет использоваться в течение трех лет, он будет изъят и перейдет в собственность местной администрации или государства. Кроме того, для продажи земельного пая следует учесть следующие важные особенности:

• реализация сельскохозяйственной земли возможна только гражданам РФ;
• использование участка возможно только для ведения сельскохозяйственной деятельности;
• остальные владельцы земельных паев должны дать свое согласие на заключение сделки, так как они обладают преимущественным правом покупки.

Для продажи земельного пая необходимо выделить участок из общей территории. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в геодезическую компанию, чтобы провести межевание и установить точные границы надела. В дальнейшем потребуется зарегистрировать право собственности на участок путем обращения в Росреестр или МФЦ.

Перед продажей пая необходимо уведомить о предстоящей сделке лиц, имеющих преимущественное право покупки, а также муниципалитет. Администрация даст ответ в течение 30 дней. Сообщить о продаже другим владельца паев можно путем размещения объявления в местной газете.

По истечению месяца потребуется провести общее собрание дольщиков. По его итогам составляется протокол, в котором указывается, что участники собрания не имеют претензий и не претендуют на земельный пай собственника, решившего его продать.

Продавец должен проинформировать покупателя о допустимом использовании земельного пая. Последний обязан соблюдать санитарно-экологические нормы и учитывать законные интересы других собственников.

Если участок находится в аренде, то это никак не повлияет на заключение договора купли-продажи. Процесс будет аналогичным. Тем не менее, арендные отношения останутся неизменными для арендатора. Договор аренды будет действовать до окончания срока, прописанного в его условиях.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

1. Осмотр участка.
2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
4. Подготовка договора купли-продажи.
5. Подписание договора с покупателем.
6. Получение указанной суммы продажи.
7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Договор купли-продажи земельного пая

Этот документ оформляется с учетом требований гражданского законодательства к заключению сделок с недвижимым имуществом. Договор составляется в письменной форме и заверяется подписями сторон. Именно этот документ служит основанием для регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Договор имеет существенные условия, без указания которых он признается недействительным. Одним из них является описание предмета сделки. В соглашении следует указать конкретную долю в праве общей собственности на земельную территорию, а также данные самого надела, по которым его можно идентифицировать.

Еще одно существенное условие – стоимость сделки. Продавец может установить ее самостоятельно или воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Нотариального заверения договор не требует. Однако услуги нотариуса все-таки могут потребоваться. К примеру, если земельный пай является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо оформить согласие супруга/супруги для совершения сделки и удостоверить его нотариально.

Документы для оформления

Владелец земельного пая должен подтвердить свои права на продажу надела. Удостоверяющим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Кроме того, потребуется письменное согласие муниципалитета на заключение сделки. Срок действия этого документа составляет один год.

Как уже говорилось выше, если земельный пай – совместное имущество супругов, потребуется нотариальное согласие мужа/жены на совершение сделки.

Определение стоимости земельного пая

Земельный пай имеет множество ограничений, поэтому его стоимость ниже средней по рынку. К сожалению, в России нет единой формулы для расчета. Это приводит к тому, что в одном и том же регионе цена на участки может существенно различаться.

Для определения цены следует ориентироваться как на рыночную, так и на кадастровую стоимость. Разница между ними составляет около 30 %.

Данные о кадастровой стоимости можно получить в выписке из Росреестра. Рыночная цена устанавливается в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Собственник вправе установить свою цену, но она должна быть адекватной характеристикам земли.

Определение стоимости зависит от нескольких критериев – площадь земельного участка, наличие рядом водоемов, крупных населенных пунктов, транспортных развязок, состояние земли, качество почв и другие параметры. Продавец и покупатель вправе договориться на сумму, которая устроит их обоих.

Нюансы купли-продажи земельного пая

Покупателю следует тщательно изучить документы продавца и историю использования земельного пая. Если выявится нецелевое использование, умышленное вредительство, захламление и т.д., то у нового собственника могут возникнуть неприятности вплоть до принудительного изъятия участка.

При возникновении вопросов и сложностей, связанных с куплей-продажей земельного пая, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Рекомендуем воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать ошибок при оформлении сделки.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemelnogo-paya-selxoznaznacheniya/