Обеспечительный платеж в договоре

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).

Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

• порча имущества по вине арендатора,
• задержка арендной платы или ее части,
• погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

• Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
• Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
• Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
• Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
• Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм.

В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

• Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
• Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.

1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору.

При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

• На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
• Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

Источник: https://spmag.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств

Здравствуйте! С вами Альберт Садыков. Пора завершить тему о способах обеспечения исполнения обязательств. Хотел сделать это чуть раньше, но получилось в самый канун Нового года. Чтобы не тратить время перейду сразу к делу.

Последняя нерассмотренная обеспечительная мера, закрепленная в гл. 23 ГК РФ, введена Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ. Это обеспечительный платеж.

Закрепление этого способа не стало чем-то революционным, на практике обеспечительный платеж использовался и ранее. Ведь стороны могут использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Раньше суды по разному квалифицировали этот способ обеспечения. Аванс, задаток, бывало и недопустимым залогом денежных средств.

Стороны договора тоже не отставали. Гарантийный взнос, депозит, обеспечительный взнос — на что хватало фантазии.

Ладно, перейдем от лирики к практике.

Суть обеспечительного платежа

Обеспечительному платежу посвящены две статьи ГК РФ. Много или мало? Задаток тоже регулируется двумя статьями, однако ученые монографии пишут. Зависит степени детальности освещения вопроса.

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Норма прямо указывает на возможность обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем.
В счет обеспечения могут вноситься не только денежные средства, но и акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

Например, сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет задолженности по оплате товара по договору поставки, включая начисленную неустойку.

ГК РФ предусматривает два случая, когда обеспечительный платеж подлежит возврату:

1. обстоятельства, предусмотренные договором, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступили;
2. прекращение обеспечиваемого обязательства.

Обеспечительный платеж не является мерой ответственности за нарушение. Сумма платежа служит для покрытия имущественных потерь и засчитывается в счет исполнения основного обязательства, а не сверх суммы задолженности или убытков.

За счет суммы обеспечительного платежа кредитор не получает удовлетворения сверх задолженности или убытков. Таким образом восстанавливается имущественное положение кредитора.

Если в итоге должник надлежащим образом исполняет обязательство, то сумма обеспечительного платежа ему возвращается.

Здесь прослеживается сходство с залогом, когда в обеспечение отдается какая-либо определенная вещь. Но если в случае с залогом права кредиторы обеспечены стоимостью вещи, то обеспечительный платеж обеспечивает исполнение денежного обязательства за счет внесенной денежной суммы. Поэтому раньше случалось, что суд квалифицировал обеспечительный платеж как недопустимый залог денежных средств.

Стоит обратить внимание, что на сумму обеспечительного платежа законные проценты по ст. 317.1 ГК РФ не начисляются.

Соглашение об обеспечительном платеже

Какие-то обязательные реквизиты для соглашения об обеспечительном платеже ГК РФ не устанавливает. Но основываясь на определении обеспечительного платежа и соображениях практического характера, оно должно содержать:

• основное обязательство, обеспечиваемое внесением обеспечительного платежа;
• сумма обеспечительного платежа;
• перечень обстоятельств, наступление которых дает кредитору право удовлетворить свои требования за счет суммы платежа.

Желательно указать срок наступления обстоятельств, влекущих зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства. Это вытекает из п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на необходимость возврата суммы платежа, если в определенный срок обстоятельства, предусмотренные договором не наступили.

Нюансы обеспечительного платежа

Особенность обеспечительного платежа в том, что кредитор получает определенную сумму до нарушения основного обязательства.

Другие обеспечительные меры требуют совершение ряда действий для получения денег, например, с поручителя. С залогом еще круче — нужно организовать процедуру обращения взыскания на предмет залога.

Более близок к обеспечительному платежу задаток, но он изначально идет в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного обязательства только если это прямо предусмотрено договором.

Это — своего рода страховка, сумма, гарантированная для получения кредитором в случае неисполнения должником своего обязательства.

Но обеспечительный платеж только покрывает фактические имущественные потери кредитора, в частности, убытки. Сверх этого получить что-то за счет платежа не получится. У него функция другая — компенсировать потери, а не наказать за неисполнение обязательства.

Обычно предметом обеспечительного платежа являются деньги. Залог денежных средств недопустим, но это было не очень удобно.

С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа.

Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.

В какой-то мере включение в договор пункта о начислении законных процентов позволит частично компенсировать снижение покупательной способности внесенной суммы за период, пока она находится на счете кредитора.

Кстати, для стороны, получившей обеспечительный платеж, ГК РФ не содержит запрета на его использование в коммерческих целях.

Практическое применение обеспечительного платежа

Хотя обеспечительный платеж и раньше применялся, сейчас возможностей стало чуть больше. Применять его можно уже без опаски, что суд квалифицирует это условие как-то не так. Позаботьтесь только о составлении грамотного соглашения о платеже.

Самые востребованные варианты использования обеспечительного платежа следующие:

• предварительный договор;
• договор аренды;
• договор поставки.

Например, в договоре аренды можно предусмотреть, что сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет последнего арендного платежа, не внесенного арендатором.

Есть вариант использования момента внесения обеспечительного платежа как «точки отсчета» для начала исполнения договора. Как только внесен, начинает течь срок исполнения для другой стороны.

Допустим исполнитель не приступает к оказанию услуги, пока не получит платеж. Только не аванс, не задаток, а именно обеспечительный платеж.

Возьмем тот же самый договор аренды. То же самое — сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет последних арендных платежей. Но не потому, что арендатор просрочил. Просто стороны сами договорились, что арендная плата, допустим, за три последних месяца аренды не уплачивается. В счет оплаты идет обеспечительный платеж.

Очень удобно, не нужно гонять деньги по счетам — сначала вносить, потом возвращать. Риск спора о неправомерном удержании суммы обеспечительного платежа после окончания договора тоже устраняется.

В п. 3 ст. 381.1 ГК РФ указано на возможность предусмотреть в договоре обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Это возможность можно использовать следующим образом.

Включаем в договор поставки условие, что при задержке оплаты партий товара и достижении общей задолженности по договору больше определенного предела, сумма обеспечительного платежа увеличивается. В итоге покупатель будет стремиться надлежащим образом исполнять свою обязанность по оплате товара.

Или обратный вариант. Покупатель своевременно оплачивает товар на протяжении определенного периода времени и кредитор после этого возвращает часть суммы обеспечительного платежа.

Можно применять одновременно. Тогда получается следующая ситуация.

Сумма обеспечительного платежа становится «плавающей». Своевременно оплачиваешь товар (работу, услугу)? Сумма обеспечительного платежа снижается, заслужил. Наоборот, срываешь сроки оплаты и долг достиг такого-то размера? Сумма обеспечительного платежа увеличивается.

В общем, очень нужный и полезный инструмент, который стоит использовать в договорной работе.

Вот мы и рассмотрели все перечисленные в главе 23 ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательств. Какие-то более подробно, какие-то менее подробно.

Если бы я каждый способ описывал полностью, то некоторые статьи разрослись бы до неимоверных размеров. Один залог чего стоит! На юридических факультетах в течение семестра залоговое право читают и изучают.

С другой стороны хотелось бы каждый способ обеспечения рассмотреть более подробно. Только нужен другой формат. Например, книга. Как вам идея? Написать книгу о способах обеспечения исполнения обязательств. Включить в нее все статьи этого цикла, немного переработав, добавить все то, что не прозвучало, приправить это судебной практикой.

На выходе — книга, но не научное исследование, а практическое руководство. Мол, этот способ обеспечения обладает такими-то достоинствами, использовать его следует в таких-то случаях, в договоре предусмотреть это и вот это. Не исполняет должник обязательство — действовать следующим образом.

Думаю, идея понятна. Одна книга у меня уже есть, почему бы не выпустить еще одну?

Нужна книга? Чтобы узнать это, я провожу опрос. Тут только один вопрос и два варианта ответов. Пожалуйста, пройдите опрос, чтобы я знал о своих дальнейших действиях: начинать мне работу над книгой или заняться чем-нибудь другим. Опрос будет открыт до 15 января.

Всем спасибо, опрос закрыт

Источник: https://lawyerlife.ru/izmeneniya-v-zakonodatelstve/obespechitelnyiy-platezh-kak-sposob-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv.html

Обеспечительный платеж: разбираем основы

Обеспечительный платеж — это сумма денег, которую одна сторона использует в качестве гарантии другой стороне, чтобы подтвердить, что принятые обязательства будут исполнены в оговоренном объеме. Разберем ключевые моменты работы с обеспечительными платежами в 2020 году.

Денежное обязательство, которое одна сторона обязуется предоставить второй стороне в качестве обеспечения принятых на себя обязательств, может быть предоставлено даже на те обязательства, которые возникнут только в будущем времени. Такое определение закрепляет статья 381.1 Гражданского кодекса РФ, отвечая на вопрос, что такое обеспечительный платеж.

При наступлении определенных обстоятельств сторона, получившая обеспечительный платеж (ОП), имеет право зачесть денежные средства в счет исполнения обязательств, на которые были получены денежные средства. Следовательно, такой транш выступает в роли депозита, внесенного на расчетный счет кредитора, с которого могут быть изъяты средства в пользу исполнения принятых обязательств.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств часто используется при заключении договоров аренды. Например, арендатор обязуется ежемесячно перечислять арендную плату в пользу собственника имущества.

Если же ежемесячный транш не поступит вовремя, то арендодатель вправе списать неоплаченные обязательства с депозита.

Также арендодатель вправе списать стоимость испорченного имущества, если таковое было предусмотрено договором аренды.

Условия применения

Такой способ обеспечения имеет значительные преимущества для кредитора.

Ведь деньги в обеспечение договоренностей, которые только будут исполнены, уже поступили в распоряжение, например, наличными в кассу или безналично на расчетный счет.

В случае нарушения нет необходимости истребовать исполнения контракта в досудебном и судебном порядке. Кредитор просто списывает деньги в счет погашения неисполнения.

Обеспечительный платеж ГК РФ может быть установлен в размере:

• конкретной фиксированной суммы, объем которой определяется по соглашению сторон;
• процента, части от конкретной постоянной величины, например, от установленной суммы арендной платы.

Стоит отметить, что в некоторых случаях кредитор может установить постоянный размер финансовой гарантии. Следовательно, в случаях когда кредитор удовлетворил свои требования, должник должен восстановить сумму обеспечения до обозначенного значения (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

Если договор исполнен и нарушений не установлено, то кредитор должен вернуть всю сумму обеспечения. При выявлении нарушений кредитор списывает часть средств в погашение неисполненных договоренностей (неустоек, просрочек, штрафов).

Отметим, что по условиям контракта стороны вправе обозначить условия, при наступлении которых возврат обеспечительного платежа не производится.

Что подлежит обеспечению

Предусмотреть обеспечительный платеж можно только в отношении денежных обязательств. Причем абсолютно любых. К примеру, в отношении следующего:

• арендной платы;
• оплаты товара, услуги, работы;
• возмещения неустойки за просрочку расчетов;
• возмещения причиненного ущерба;
• возмещения понесенных убытков и затрат.

Перенос обеспечения

Не редки случаи, когда заключенные договоры полностью исполнены, сроки их действия прошли, а платеж остался не востребован. Как быть с денежными средствами? Все зависит от дальнейших обстоятельств.

Если стороны исполнили принятые условия и не планируют заключать новые договоры, то гарантийная сумма должна быть возвращена должнику. Причем объем возврата определяется в индивидуальном порядке, с учетом обозначенных в контракте договоренностей. Напомним, что в определенных случаях кредитор вправе не возвращать деньги совсем.

Срок возврата должен быть прописан в договоре, так же как и размер и правила списания обеспечительной суммы. Если такие условия не закреплены в тексте соглашения, то возврат денег должен быть произведен не позднее 7 дней с момента поступления требования о возврате обеспечения.

Если стороны решили продлить сотрудничество, то может быть осуществлен перенос обеспечительного платежа на новый договор. Но только в том случае, если такое условие закреплено в первоначальном договоре.

Если договоренности отсутствуют, то лучше всего вернуть деньги, а затем заключить новое соглашение и повторно перечислить обеспечение. Второй вариант — решить судьбу обеспечительного платежа по согласованию сторон.

Например, заключив соглашение о том, что обеспечение будет перенесено на новый договор.

Налогообложение: споры о НДС

В большинстве случаев обеспечительный платеж НДС не облагается. Однако чиновники определили два условия, при соблюдении которых организация обязана начислить и уплатить налог на добавленную стоимость в бюджет:

1. Гарантийная сумма в дальнейшем может быть зачтена в счет оплаты поставленного товара, оказанных услуг, выполненных работ.
2. Реализация данных товаров, работ, услуг подлежит налогообложению НДС.

Источник: https://ppt.ru/art/plateji/obespechitelniy

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Договорные отношения – это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

§ неустойкой;

§ залогом;

§ удержанием вещи;

§ поручительством;

§ гарантией независимой стороны;

§ задатком;

§ обеспечительным (гарантийным) платежом.

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:

§ возможные долги арендатора;

§ имущественные потери арендодателя.

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.

Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:

§ составляется в отношении дорогостоящего имущества;

§ отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

§ действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

§ от утраты имущества или приведения его в состояние, непригодное для использования;

§ непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

§ несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

§ конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

§ объем средств, вносимых в обеспечение; а также

§ порядок:

ü внесения платежа;

ü использования обеспечительного взноса;

ü пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

ü изменения размера обеспечительного взноса;

ü возврата обеспечительного взноса.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

§ срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

§ вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в двух случаях:

§ на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

§ на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.

Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами.

Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

§ возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

§ распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

§ переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя.

А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.

Договор аренды составляется в письменной форме.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1) Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.

2) Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.

3) При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4) По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение семи рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.

Рассмотрим различные ситуации:

1) Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b191ae63dceb797b1cc486c/5baded73d9cae500aebee253

Как владельцу жилья застраховать возможные потери при аренде

При заклю­че­нии дого­вор сто­ро­ны несут обя­за­тель­ства друг перед дру­гом:

• так, заклю­чая дого­вор арен­ды, арен­да­тор обя­зу­ет­ся свое­вре­мен­но и в пол­ном раз­ме­ре вно­сить аренд­ную пла­ту и не нане­сти вред иму­ще­ству съем­но­го жилья;
• при оформ­ле­нии кре­ди­та в бан­ке заём­щик при­ни­ма­ет обя­за­тель­ства еже­ме­сяч­но пога­шать долг по зай­му и выпла­чи­вать про­цен­ты бан­ку в тече­ние все­го пери­о­да кре­ди­то­ва­ния;
• перед заклю­че­ни­ем дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти поку­па­тель даёт гаран­тии про­дав­цу о том, что сдел­ка состо­ит­ся.

Взя­тые обя­за­тель­ства долж­ны быть под­креп­ле­ны не на сло­вах, а согла­ше­ни­ем и дей­стви­я­ми, име­ю­щи­ми юри­ди­че­скую силу. Одним из спо­со­бов обес­пе­че­ния взя­тых обя­за­тельств явля­ет­ся обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж. В каких слу­ча­ях он при­ме­ня­ет­ся, и что это такое?

Обеспечительный платёж как гарантия взятых на себя обязательств

Граж­дан­ский кодекс, ст. 381.1, дает опре­де­ле­ние обес­пе­чи­тель­но­му пла­те­жу (ОП) как обя­за­тель­ству в денеж­ной фор­ме про­из­ве­сти ком­пен­са­цию воз­мож­ных убыт­ков и потерь в слу­чае нару­ше­ния дого­во­ра. Такая фор­ма гаран­тии ответ­ствен­но­сти удоб­на, если обя­за­тель­ства выпол­ня­ют­ся не одно­мо­мент­но, а рас­тя­ги­ва­ют­ся на дли­тель­ный пери­од вре­ме­ни.

• От одной сто­ро­ны к дру­гой пере­да­ёт­ся денеж­ная сум­ма, кото­рая в слу­чае нару­ше­ния обя­за­тельств пер­вым контр­аген­том покро­ет убыт­ки вто­ро­го.
• Если таких обсто­я­тельств не воз­ни­ка­ет, обес­пе­чи­тель­ный пла­теж под­ле­жит воз­вра­ту.
• Парт­нё­ры в согла­ше­нии могут преду­смот­реть частич­ный воз­врат ОП в опре­де­лён­ных дого­во­ром слу­ча­ях, либо попол­не­ние сум­мы ОП, если она была частич­но израс­хо­до­ва­на из-за воз­ник­шей неустой­ки.
• Пред­ме­том ОП могут быть не толь­ко день­ги, но и цен­ные бума­ги, акции, обли­га­ции, а так­же вещи с родо­вы­ми при­зна­ка­ми (ст. 381.2).
• Про­цен­ты на денеж­ную сум­му, нахо­дя­щу­ю­ся у парт­нё­ра в каче­стве обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа, не начис­ля­ют­ся.

Когда применяется обеспечительный платёж

Обес­пе­чи­тель­ный пла­теж может быть при­ме­нён толь­ко в сдел­ках, защи­щён­ных зако­ном. Так на осно­ва­нии ст. 1062, нель­зя исполь­зо­вать гаран­тию в каче­стве ОП в игор­ном биз­не­се или при заклю­че­нии пари.

В то же вре­мя сдел­ки на товар­ных, фон­до­вых и валют­ных бир­жах, а так­же согла­ше­ния, учи­ты­ва­ю­щие уро­вень инфля­ции и изме­не­ние про­цент­ной став­ки, нахо­дят­ся в зако­но­да­тель­ном поле, но при выпол­не­нии усло­вия: хотя бы одна из сто­рон долж­на быть юри­ди­че­ским лицом (ком­мер­че­ской орга­ни­за­ци­ей) и иметь бан­ков­скую лицен­зию или лицен­зию с пра­вом про­ве­де­ния опе­ра­ций на бир­жах.

Прекращение действия обеспечительного платежа

• Если дого­вор об обес­пе­чи­тель­ном пла­те­же стал недей­стви­тель­ным (напри­мер, истёк его срок, либо вся сум­ма ушла на покры­тие убыт­ков, и пла­тель­щик отка­зы­ва­ет­ся попол­нить ОП), это не зна­чит, что авто­ма­ти­че­ски пере­ста­ет дей­ство­вать основ­ное согла­ше­ние.
• При недей­стви­тель­но­сти основ­но­го дого­во­ра обес­пе­чи­тель­ной мерой явля­ет­ся не ОП, а воз­врат иму­ще­ства, кото­рое было по нему полу­че­но.
• Пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра пре­кра­ща­ет дей­ствие и обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа (ст. 329 ГК).

Другие способы обеспечения обязательств

Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж — это лишь один из спо­со­бов гаран­ти­ро­ва­ния ответ­ствен­но­сти, кото­рый при­ме­ня­ет­ся, напри­мер, при заклю­че­нии дого­во­ра арен­ды. Поми­мо него, соглас­но ст. 329 ГК РФ, суще­ству­ют такие мето­ды:

• неустой­ка (штраф);
• зада­ток;
• пору­чи­тель­ство;
• залог;
• удер­жа­ние иму­ще­ства (вещи);
• неза­ви­си­мая гаран­тия и дру­гие спо­со­бы.

Практическое применение разных способов

• Неустой­ка — это начис­ле­ние в виде штра­фа или пени за несвое­вре­мен­ный пла­теж. Может быть исполь­зо­ва­на в кре­ди­то­ва­нии, ком­му­наль­ных пла­те­жах, в дого­во­рах меж­ду постав­щи­ком и поку­па­те­лем и т. д.

• Зада­ток — частич­ная (или пол­ная) пред­опла­та в счёт сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го объ­ек­та (обыч­но исполь­зу­ет­ся в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, а так­же при постав­ках доро­го­сто­я­щей про­дук­ции).

• Пору­чи­тель­ство — обя­за­тель­ство тре­тьей сто­ро­ны пога­сить задол­жен­ность долж­ни­ка перед кре­ди­то­ром, в слу­чае его непла­тё­же­спо­соб­но­сти.
• Залог — пере­да­ча заём­щи­ком доро­го­сто­я­ще­го иму­ще­ства (напри­мер, квар­ти­ры, авто­мо­би­ля) кре­ди­то­ру до пол­но­го пога­ше­ния зай­ма.

  На залог оформ­ля­ет­ся соот­вет­ству­ю­щий доку­мент — заклад­ная. И пору­чи­тель­ство, и залог при­ме­ня­ют­ся обыч­но при выда­че ипо­теч­ных кре­ди­тов.

• Удер­жа­ние вещи — вре­мен­ное нахож­де­ние вещи у кре­ди­то­ра до пол­но­го рас­че­та долж­ни­ка.

  Почти то же, что и залог, с той лишь раз­ни­цей, что на удер­жа­ние не нуж­но оформ­ле­ние пись­мен­но­го согла­ше­ния. Спо­соб исполь­зу­ет­ся обыч­но в денеж­ных отно­ше­ни­ях меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.

• Неза­ви­си­мая гаран­тия — это гаран­тия, кото­рую даёт банк либо кре­дит­ная орга­ни­за­ция выпла­тить дру­го­му кре­ди­то­ру чьи-то дол­ги, вне зави­си­мо­сти от даль­ней­шей судь­бы сдел­ки, в т. ч. при­зна­ния её недей­стви­тель­ной.

Неза­ви­си­мую гаран­тию может дать толь­ко банк или КО — любое дру­гое юри­ди­че­ское или физи­че­ское лицо, беру­щее на себя обя­за­тель­ство воз­мож­но пога­ше­ния в буду­щем чужо­го дол­га, явля­ет­ся пору­чи­те­лем.

Какие гарантии берут банки

Исхо­дя из ана­ли­за дан­но­го спис­ка, мож­но сде­лать вывод:

Бан­ки исполь­зу­ют наи­боль­шее коли­че­ство спо­со­бов обес­пе­че­ния обя­за­тельств, стре­мясь защи­тить свои рис­ки: неустой­ку, залог, пору­чи­тель­ство, бан­ков­скую гаран­тию.

Рас­смот­рим, как рабо­та­ет обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж в дого­во­ре арен­ды.

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Посто­ян­но сни­ма­ю­щие жильё по дого­во­ру най­ма хоро­шо зна­ко­мы с этим видом пла­те­жа. Обыч­но арен­до­да­тель тре­бу­ет вне­се­ния напе­ред опре­де­лён­ной сум­мы, что­бы под­стра­хо­вать себя в слу­чае непла­те­же­спо­соб­но­сти арен­да­то­ра и пор­чи иму­ще­ства им.

Ведь арен­да — это дол­го­сроч­ная сдел­ка, и за это вре­мя может про­изой­ти вся­кое. Раз­мер страху­ю­щей сум­мы может быть раз­ным, и обыч­но уста­нав­ли­ва­ет­ся меж­ду сто­ро­на­ми в виде аренд­ной пла­ты за кон­крет­ный кален­дар­ный пери­од (месяц или несколь­ко меся­цев).

Сравнение обеспечительного платежа и задатка

В дого­во­рах арен­ды сто­ро­ны часто ука­зы­ва­ют пред­опла­ту как зада­ток, хотя сум­ма, вно­си­мая для покры­тия воз­мож­ных убыт­ков для арен­до­да­те­ля, явля­ет­ся исклю­чи­тель­но обес­пе­чи­тель­ным пла­те­жом.

• Зада­ток явля­ет­ся гаран­ти­ей выпол­не­ния обя­за­тельств и вно­сит­ся в счёт общей сто­и­мо­сти пла­те­жа. Он не под­ле­жит воз­вра­ще­нию его пла­тель­щи­ку при нару­ше­нии им дан­ных обя­за­тельств.
• Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж пред­на­зна­чен для воз­ме­ще­ния воз­мож­ных убыт­ков (вдруг арен­да­тор пере­ста­нет пла­тить или нане­сёт мате­ри­аль­ный ущерб квар­ти­ре). Если это­го не про­изой­дёт, то по окон­ча­нию сро­ка арен­ды пред­опла­та долж­на быть воз­вра­ще­на.

Важ­но отра­зить в дого­во­ре вне­се­ние денеж­ной сум­мы имен­но в каче­стве обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа. Если сум­ма будет вне­се­на как зада­ток, арен­до­да­тель при завер­ше­нии сро­ка арен­ды, смо­жет мани­пу­ли­ро­вать, если зна­ет тон­ко­сти зако­но­да­тель­ства.

Напри­мер, отка­зать­ся воз­вра­щать зада­ток на том осно­ва­нии, что жилец пла­тил несвое­вре­мен­но или съе­хал рань­ше вре­ме­ни, чем нару­шил усло­вия дого­во­ра.

И глав­ное, он будет прав, так как фор­ма обес­пе­че­ния обя­за­тель­ства в виде задат­ка исполь­зу­ет­ся и при арен­де.

Важ­но! Исполь­зо­ва­ние задат­ка как обес­пе­чи­тель­ной меры воз­мож­но толь­ко при оформ­ле­нии пись­мен­но­го согла­ше­ния о вне­се­нии задат­ка.

Оплата наперед в аренде — это не обеспечительный платёж

Вно­си­мая в каче­стве аренд­ной опла­ты напе­ред сум­ма не может рас­це­ни­вать­ся как обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж. Напри­мер, сто­ро­ны могут дого­во­рить­ся рас­счи­ты­вать­ся за арен­ду за месяц, квар­тал или год. Пери­о­дич­ность пла­те­жа и его раз­мер долж­ны быть ука­за­ны в дого­во­ре. Наиме­но­ва­ние в дого­во­ре пла­те­жа за арен­ду напе­ред — аванс или зада­ток:

• аванс пред­по­чти­тель­нее для арен­да­то­ра, так как при досроч­ном пре­кра­ще­нии дого­во­ра в одно­сто­рон­нем поряд­ке оста­ток неиз­рас­хо­до­ван­ных средств воз­вра­ща­ет­ся;
• зада­ток выгод­нее арен­до­да­те­лю, так как обя­зы­ва­ет арен­да­то­ра выпол­нять усло­вия дого­во­ра и не воз­вра­ща­ет­ся в слу­чае их нару­ше­ния.

К пла­те­жам в виде аван­са или задат­ка при­бе­га­ют в основ­ном вла­дель­цы, нахо­дя­щи­е­ся за гра­ни­цей и не име­ю­щие дове­рен­ных лиц, управ­ля­ю­щих арен­дой.

Аван­со­вый и обес­пе­чи­тель­ный пла­те­жи при арен­де могут исполь­зо­вать­ся одно­вре­мен­но: одна сум­ма счи­та­ет­ся пред­ва­ри­тель­ной опла­той, а дру­гая — страху­ю­щей от воз­мож­ных убыт­ков.

Договор аренды с обеспечительным платежом

В дого­во­ре, поми­мо стан­дарт­ных све­де­ний о сто­ро­нах и объ­ек­те арен­ды, долж­ны быть ука­за­ны све­де­ния:

• наиме­но­ва­ние пред­ва­ри­тель­но вне­сён­ной сум­мы — обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж;
• раз­мер ОП;
• назна­че­ние ОП (ком­пен­са­ция поте­ри от пор­чи иму­ще­ства, аренд­ная пла­та за неопла­чен­ный пери­од);
• усло­вие воз­вра­та ОП;
• допол­ни­тель­ные усло­вия (о воз­мож­но­сти попол­не­ния, частич­но­го исполь­зо­ва­ния в каче­стве аренд­ной пла­ты при несвое­вре­мен­ном поступ­ле­нии средств и т.д.);
• сро­ки, в кото­рые необ­хо­ди­мо про­из­во­дить попол­не­ние обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа.

Рас­смот­рим кон­крет­ные при­ме­ры.

Примеры использования обеспечительного платежа при аренде

При­мер N 1

• Раз­мер аренд­ной пла­ты 20 тыс. руб.
• Срок дей­ствия дого­во­ра — один год.
• В каче­стве задат­ка вне­се­на сум­ма за пер­вый и послед­ний месяц арен­ды в раз­ме­ре 40 тыс. руб.
• Состав­ле­но отдель­ное согла­ше­ние о задат­ке.

Арен­да­тор решил съе­хать на месяц рань­ше и попро­сил хозя­и­на квар­ти­ры вер­нуть 20 тыс. руб., но арен­до­да­тель отка­зал­ся это сде­лать из-за досроч­но­го рас­тор­же­ния дого­во­ра. Прав ли арен­до­да­тель?

Ответ — да:

• Пред­опла­та оформ­ле­на в виде задат­ка, кото­рый может быть удер­жан за пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра по вине одной из сто­рон.
• С точ­ки зре­ния арен­да­то­ра дого­вор состав­лен непра­виль­но: пла­ту за пер­вый месяц необ­хо­ди­мо было вне­сти как аванс, а за послед­ний месяц — как обес­пе­чи­тель­ный пла­теж.

При­мер N 2

• Аренд­ная пла­та: 20 тыс. руб/мес.
• Аванс за 12 мес. — 240 тыс. руб. (отдель­ное пись­мен­ное согла­ше­ние не состав­ле­но).
• Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж — 40 тыс. руб.
• Ито­го­вая сум­ма опла­ты: 280 тыс. руб.

Арен­да­тор нанёс мате­ри­аль­ный ущерб в раз­ме­ре 20 тыс. руб. и съе­хал на один месяц рань­ше, после чего стал тре­бо­вать воз­вра­та обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа в пол­ном объ­ё­ме.

Но хозя­ин квар­ти­ры счёл пра­во­мер­ным вер­нуть поло­ви­ну сум­мы, ссы­ла­ясь на то, что обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж нала­га­ет ответ­ствен­ность не толь­ко за пор­чу иму­ще­ства, но и за преж­де­вре­мен­ное нару­ше­ние дого­во­ра. Какая сто­ро­на пра­ва?

Ответ — фор­маль­но прав арен­да­тор:

• Аренд­ная пла­та была оформ­ле­на как аванс, сле­до­ва­тель­но, при пре­кра­ще­нии дого­во­ра арен­да­тор име­ет пра­во вер­нуть оста­ток неиз­рас­хо­до­ван­ных средств за один месяц, кото­рый покры­ва­ет убы­ток из-за пор­чи иму­ще­ства.
• Обес­пе­чи­тель­ный пла­теж в дого­во­ре арен­ды страху­ет арен­до­да­те­ля от нару­ше­ний усло­вий дого­во­ра (несвое­вре­мен­ной опла­ты, пор­чи иму­ще­ства), но не от пре­кра­ще­ния дей­ствия само­го дого­во­ра.
• Соглас­но ст. 329 ГК РФ, арен­до­да­тель дол­жен вер­нуть арен­да­то­ру после рас­тор­же­ния согла­ше­ния оста­ток неиз­рас­хо­до­ван­ных средств, упла­чен­ных за арен­ду (то есть пла­ту за один месяц), и остав­ши­е­ся после выче­та за пор­чу иму­ще­ство день­ги от обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа (20 тыс. руб.). То есть общая сум­ма к воз­вра­ту — 40 тыс. руб.

Но если бы сум­ма для опла­ты напе­ред (240 тыс.) была оформ­ле­на как зада­ток, то воз­вра­ту под­ле­жа­ло бы 20 тыс. руб., то есть прав был бы арен­до­да­тель.

Заклю­че­ние

Боль­шое зна­че­ние име­ет каж­дое сло­во, исполь­зо­ван­ное в дого­во­ре меж­ду сто­ро­на­ми.  День­ги (или цен­ные бума­ги), вно­си­мые в каче­стве пред­опла­ты, долж­ны быть чёт­ко опре­де­ле­ны.

Доста­точ­но вме­сто одно­го опре­де­ле­ния исполь­зо­вать дру­гое, смысл дого­во­ра меня­ет­ся. При­ме­ры выше дока­зы­ва­ют, что обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж, зада­ток и аванс в рав­ной мере воз­мож­ны при заклю­че­нии дого­во­ра арен­ды.

Но послед­ствия рас­тор­же­ния дого­во­ра при этом будут совер­шен­но раз­ные.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda/obespecitelnyj-platez.html